Как безопасно перевести деньги на покупку недвижимости за рубеж?

Нужно ли оповещать надзорные органы? И как правильно поступить в случае сдачи в аренду и продажи – каким образом перечислить средства в Россию?

Материал подготовлен при поддержке ведущей аудиторской компании мира KPMG.

Банковский перевод

Перевод денежных средств за рубеж для покупки недвижимости можно осуществить следующими способами:

  • перевод в качестве оплаты по договору купли-продажи на счёт продавца недвижимости;
  • перевод на свой счёт в иностранном банке.

При переводе гражданином РФ (резидентом) денежных средств по договору купли-продажи недвижимости со своего счёта, открытого в российском банке (как в валюте РФ, так и в иностранной валюте), в пользу продавца-нерезидента обслуживающий банк, как агент валютного контроля, вправе запросить у покупателя ряд документов. Среди них – документы, необходимые для идентификации плательщика и подтверждения его статуса резидента, а также для проверки экономической обоснованности платежа (в частности, договор купли-продажи недвижимости с нерезидентом-продавцом, являющийся основанием для перевода денежных средств). Кроме того, обслуживающий банк вправе запросить у клиента документы, подтверждающие источники происхождения средств.

При переводе на собственный счет в банке, расположенном за пределами России, возникает необходимость уведомить налоговые органы РФ об открытии (закрытии) счета, изменении реквизитов и движении средств по нему.

Законодательство РФ предусматривает закрытый перечень оснований, по которым денежные средства могут быть зачислены на иностранный счёт резидента. Допустимыми признаются перевод резидентом денежных средств со своего российского счёта на зарубежный и поступление средств от нерезидентов в рамках отдельных операций (например, доходы от сдачи в аренду иностранного имущества).

Наличные расчёты

Расплачиваться за приобретаемую иностранную недвижимость наличными нецелесообразно по двум причинам.

Во-первых, законодательство многих зарубежных стран в целях противодействия легализации денежных средств существенным образом ограничивает наличные расчёты (особенно при значительной сумме платежа).

Во-вторых, при вывозе из РФ валюты РФ и иностранной валюты и её последующем ввозе на территорию иностранного государства может потребоваться заполнить таможенную декларацию и подтвердить источник происхождения средств.

Перечислить деньги на покупку квартиры, например, в Италии вы можете – с вашего счета в российском банке или со счета в зарубежном банке. Если же вы захотите продать эту недвижимость, то получить средства сможете, как на российский, так и на итальянский счет, потому что Италия входит в ОЭСР и ФАТФ.
Перечислить деньги на покупку квартиры, например, в Италии вы можете – с вашего счета в российском банке или со счета в зарубежном банке. Если же вы захотите продать эту недвижимость, то получить средства сможете, как на российский, так и на итальянский счет, потому что Италия входит в ОЭСР и ФАТФ.

Получение дохода от аренды

Денежные средства, которые являются арендной платой за недвижимость за границей, могут быть получены арендодателем – резидентом РФ на валютный счет в уполномоченном российском банке.

Однако, в случае если резидент РФ желает получить такие денежные средства на свой счет в банке страны сдачи недвижимости в аренду, то законность такой операции зависит от страны, в которой недвижимость сдается.

Согласно действующему законодательству резиденты РФ могут получать денежные средства в качестве дохода от аренды на свои счета в иностранных банках только в том случае, если такие банки расположены в странах – членах ФАТФ и ОЭСР. Такими странами, например, являются Великобритания, Германия, Италия, Люксембург.

Таким образом, например, если объект недвижимости находится и сдается в аренду на территории Республики Кипр, которая не является членом ФАТФ и ОЭСР, а арендатор или арендодатель не желают сотрудничать с российским банком, то можно осуществить перевод денежных средств на валютный счет (при его наличии) арендодателя в банке, расположенном на территории, например, Германии.

Соглашения об избежании двойного налогообложения между РФ и страной, где находится недвижимость, могут помочь избежать повторного налогообложения дохода от аренды в РФ.

Получение дохода от продажи

До внесения изменений в Закон о валютном регулировании, вступивших в силу 01.01.2018, денежные средства от продажи зарубежной недвижимости могли быть зачислены только на счёт в уполномоченном банке в РФ.  Таким образом,  покупатель недвижимости-нерезидент РФ мог перечислить денежные средства продавцу-резиденту только на счёт, находящийся в российском уполномоченном банке.

С 01.01.2018 резидент РФ имеет право зачислять денежные средства от продажи имущества (в том числе недвижимости) на свои зарубежные банковские счета, минуя уполномоченные российские банки. Однако данное правило действует только в том случае, если недвижимость находится на территории государства – члена ОЭСР или ФАТФ и такое иностранное государство присоединилось к многостороннему Соглашению компетентных органов об автоматическом обмене финансовой информацией от 29 октября 2014 года или имеет с Российской Федерацией действующее двустороннее международное соглашение, предусматривающее автоматический обмен финансовой информацией. При этом счет, на который поступят средства в качестве оплаты по договору купли-продажи недвижимости, должен быть открыт в банке страны нахождения такой недвижимости.

Это надо запомнить

· Вы можете оплатить покупку со своего счета в российском банке или открыть для этих целей счет за рубежом.

· Расплачиваться за покупку недвижимости наличными нецелесообразно.

· Получать деньги от продажи недвижимости за границей можно на счет в уполномоченном банке России или государства-члена ОЭСР или ФАТФ.

Подписывайтесь на наш канал, чтобы быть в курсе важнейших законов рынка международной недвижимости.