Позиционирование ЖК: коррекция квартирографии

Позиционирование ЖК: коррекция квартирографии

В прошлой статье мы выяснили, что нужно проекту, чтобы попасть в «Комфорт» или «Премиум». Теперь поговорим о более практичных вещах: что делать, если проект уже есть, а квартирография не соответствует спросу.

Разбираться будем на реальном примере: эко-квартале «Новая Дубровка» во Всеволожском районе. В портфолио есть подробный кейс маркетингового аудита проекта.

Зачем вообще корректировать квартирографию

Самая распространенная причина изменения проекта — непопадание в потребности целевой аудитории.

Например, в нашем кейсе с «Новой Дубровкой» потенциальными клиентами были молодые семьи. Им важно купить качественное жилье, но Питерские цены на комфорт-класс для них слишком высоки, поэтому многие рассматривают ближайший пригород.

«Новая Дубровка» подходила по всем параметрам, кроме одного: слишком много студий и однокомнатных и мало квартир, в которых будет удобно семье с детьми.

Позиционирование ЖК: коррекция квартирографии

Свежее исследование «Яндекса», данные совпали с нашим анализом аудитории.

Вторая причина для коррекции предложения квартир — перенасыщенный рынок. Часто случается так, что в одном районе много студий и однокомнатных в ЖК одного сегмента, но почти нет многокомнатных квартир. Потребность покупателей в таких планировках уже перевыполнена, застройщику придется конкурировать (часто — ценой), чтобы продать квартиру при зашкаливающей конкуренции.

Найти информацию о предложении конкурентов и уровне продаж можно в открытых источниках:

  • на официальном сайте застройщика или жилого комплекса;
  • на агрегаторах недвижимости: «Авито», «Циане», «Яндекс.Недвижимости» и местных аналогах;
  • на сайте ЕРЗ РФ — «Единого ресурса застройщиков»;
  • на сайте Росреестра — там публикуют общую статистику по региону, например, количество зарегистрированных ДДУ.
Фрагмент маркетингового аудита для «Новой Дубровки». Такая таблица есть для всех типов квартир
Фрагмент маркетингового аудита для «Новой Дубровки». Такая таблица есть для всех типов квартир
Фрагмент маркетингового аудита для «Новой Дубровки». Такая таблица есть для всех типов квартир

Эти цифры помогут принять обоснованное решение: скорректировать пул лотов до или во время строительства — или оставить перепланировку собственникам.

Что делать, если не хватает больших квартир?
Сразу оговоримся: у «Новой Дубровки» были удачные вводные — квартал небольшой, все дома четырехэтажные, из финских панелей, до старта достаточно времени, поэтому изменение проекта не ударило бы по компании. Свою роль сыграл и класс жилья, этот проект камерный, застройщик может уделить время каждому клиенту.

Если речь идет о массовой застройке огромного микрорайона с тысячами типовых квартир, изменить проектную документацию будет сложнее и дороже — возможно, придется откладывать старт продаж, и тогда изменение проекта окажется нерентабельным.

В нашем примере с кварталом количество дефицитных многокомнатных квартир было оптимально увеличить за счет объединения соседних студий и однокомнатных.

Для объединения квартир обычно используют два варианта.
Первый — горизонтальное объединение, когда в стеновой панели между смежными квартирами на одном этаже делают технический проем (если стена не несущая).

Второй вариант — вертикальное объединение, то есть тот же проем, но в перекрытии со смежной квартирой этажом выше или ниже. Документацию и чертежи для объединения квартир готовит разработчик проекта дома.

Для «Новой Дубровки» мы подготовили базовые варианты горизонтального объединения с учетом всех требований — не трогать фасад и коммуникации, общедомовое имущество, не размещать санузлы и кухни над жилыми комнатами. Помимо проема в панели, новый проект включает только перенос двери или уменьшение площади санузла для самых сложных вариантов.

Пример проекта — двухкомнатные с двумя санузлами. Один из коридоров подойдет для кладовой или гардеробной
Пример проекта — двухкомнатные с двумя санузлами. Один из коридоров подойдет для кладовой или гардеробной
Пример проекта — двухкомнатные с двумя санузлами. Один из коридоров подойдет для кладовой или гардеробной

Еще один важный момент: даже если все формальные требования соблюдены, планировка может быть неудачной, как на рисунке.

Сразу отказались от варианта с проходными спальнями и слишком большими коридорами
Сразу отказались от варианта с проходными спальнями и слишком большими коридорами
Сразу отказались от варианта с проходными спальнями и слишком большими коридорами

Почему не предложить клиенту сделать перепланировку самому?
Так тоже можно, но не факт, что клиент, во-первых, захочет покупать две квартиры и потом платить за новый проект, а во-вторых — проведет перепланировку правильно и оформит все по закону, а не разберет стену с вентиляцией и не разместит новую кухню над спальней соседей.

Сейчас около трети квартир владельцы выставляют на продажу с неузаконенной перепланировкой.

Оформлять изменения довольно долго — нужно найти СРО, проверить их надежность, заказать проект, написать заявление, собрать нотариально заверенные копии согласия всех собственников, согласовать проект с местной администрацией. Плюс за разработку проекта придется платить, за услуги нотариуса тоже.

Часто выгоднее для всех, если объединение квартир сделает застройщик, причем эта услуга не обязательно должна быть бесплатной: девелоперы берут деньги за изменение документации.

Чтобы изменить уже утвержденный проект на этапе строительства, придется вносить изменения в проектную документацию, готовить дополнительное соглашение к ДДУ и снова проходить экспертизу — это ресурсоемкая задача.

Владелец квартир в любом случае тратится на масштабный проект, а с помощью строительной компании все работы получится провести законно, без личного обращения в разные инстанции, и, скорее всего — сэкономить.

Авторы:

Александр Таптыгин генеральный директор

Анна Островерхова главный редактор