Судебные споры о недвижимости

06.10.2017
Люди часто сами своими действиями лишают себя победы в судебных спорах, потому что не до конца понимают, что и как доказывать и на чьей стороне закон. Практикующие адвокаты рассказали про самые распространенные виды споров о недвижимости и типичные ошибки их участников.

Развод и раздел

Наиболее частой категорией споров, с которой мне приходится сталкиваться в своей практике, это раздел имущества между супругами, рассказывает адвокат Анна Минушкина. Как правило, на сторону, которая обращается с указанным иском в суд, возлагается обязанность доказать, что то или иное имущество (в том числе денежные средства) были получены супругом до брака, в противном случае, суд просто поделит все пополам, исходя из принципа равенства долей.

Доказать, что денежные средства находились на счете до брака, не сложно, достаточно представить выписку, поясняет адвокат. Однако если указанные средства были сняты и потрачены, к примеру, на покупку дома, то доказать, что дом является лично вашей собственностью, уже намного сложнее: суд может не усмотреть прямой связи между снятием денежных средств со счета и возведением нового дома.

Зато если указанные денежные средства были переведены на счет фирмы, которая занималась постройкой дома, то в этом случае это будет весомым доказательством личной собственности, подчеркивает Минушкина.

Также часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда денежные средства были до брака положены в банк под проценты и продолжали там лежать, увеличиваясь соответственно на указанные проценты.

Суды, как правило, такие денежные средства тоже делят пополам, не принимая во внимание, что данные денежные средства в период брака не пополнялись, а также не снимались, проценты начислялись на ту сумму, которая была внесена стороной до брака.

Поэтому если обращаетесь с таким иском в суд, необходимо собрать по максимуму все документы на движимое и на недвижимое имущество, советует Минушкина. Поскольку в зависимости от того, насколько грамотно вы выстроите линию доказывания относительно того, какое имущество было приобретено до брака, а какое куплено в период брака, но на личные денежные средства, будет зависеть судьбу иска. 

Зубы дареного коня

Еще одним неприятным сюрпризом при разводе становится необходимость делить имущество, которое супруги успели подарить друг другу или получить в дар от третьих лиц в браке, отмечает адвокат Олег Сухов.

"Любое имущество, приобретенное в браке, считается общей собственностью, поэтому подаренные друг другу вещи вовсе не будут являться принадлежащими только вам, если не составлен договор дарения", — подчеркивает адвокат.

Разумеется, речь идет не о предметах личного пользования, а, например, о покупке машины или недвижимости — очень часто жены с удивлением узнают, что эти подарки подлежат разделу при разводе. Чтобы таких ситуаций избежать, надо оформлять такие подарки договором дарения, так как имущество, полученное по безвозмездным сделкам, разделу не подлежит, подчеркивает Сухов.

Вторая подобная ошибка — продажа имущества без согласия супруга. Иногда таким образом перед разводом пытаются избежать раздела, однако в итоге суд либо признает сделку недействительной, либо присуждает возместить второму супругу половину рыночной стоимости отчужденного имущества, добавляет адвокат.

Другой распространенный вид споров о дарении недвижимости связан с ситуациями, когда договором дарения прикрывается сделка по купле-продаже, отмечают юристы Tenzor Consulting Group. В этом случае необходимо доказать, что реальным намерением дарителя была именно возмездная реализация имущества. Это довольно сложно, поскольку доказательства часто бывают косвенными, и приходится полагаться на то, как их оценят судьи.

Так в Московском городском суде рассматривалось дело, согласно его материалам ответчик три раза направляла предложение о покупке доли другим совладельцам квартиры, получала согласие, но долю так и не продала. Позднее она подарила ее иному лицу. Суд пришел к выводу, что сделка была притворной, на самом деле под ней скрывался договор купли-продажи, по которому преимущественное право покупки имели собственники других долей в квартире.

Наследство до развода доведет

Развод часто становится причиной судебных споров не только между бывшими супругами, но и их наследниками, отмечает юрист адвокатского бюро "Леонтьев и партнеры" Тамаз Мстоян. 

Рассмотрим один случай: открывается наследственное дело в отношении квартиры, оставшейся после смерти наследодателя, и к наследованию призываются наследники первой очереди (например, родители или дети наследодателя). Но тут обнаруживается, что бывший супруг умершего обратился в суд с иском о разделе совместно нажитого имущества (квартиры, которая теперь является предметом наследственного имущества). Так происходит, когда супруги сразу после развода не оформили раздел имущества, считая, что это можно сделать в любой момент.

В суде юридически важными будут следующие обстоятельства, отмечает Мстоян: приобретена ли квартира в период брака и пропущен ли срок исковой давности бывшим супругом.

Судебная практика сложилась таким образом, что в большинстве случаев срок исковой давности будет исчисляться с момента расторжения брака. Кроме того, для установления пропуска срока исковой давности необходимо также установить, проживал ли бывший супруг в спорной квартире после расторжения брака, пользовался квартирой, оплачивал ли коммунальные платежи; предпринимал ли он (или она) после расторжения брака попытки вселиться в квартиру, и пропущен ли срок исковой давности бывшим супругом.

Если в рамах судебного разбирательства выясниться, что бывший супруг не проживал(а) в спорной квартире после расторжения брака, не пользовался квартирой, не оплачивал коммунальные платежи и не нес иные расходы за квартиру, не предпринимал  после расторжения брака попыток вселиться в квартиру и после расторжения брака прошло более трех лет, то истцу будет отказано в удовлетворении исковых требований, заключает Мстоян.

Возвращение блудного наследника

Еще об одной распространенной ситуации с наследством, которая доводит до суда, рассказали эксперты юридической компании Tenzor Consulting Group. Она случается тогда, когда наследник вступил в наследство и уже продал полученную квартиру, а потом вдруг объявился еще один наследник, о котором никто ничего не знал, например, внебрачные дети умершего. Статья 1154 Гражданского кодекса РФ, которая устанавливает шестимесячный срок для принятия наследства, не защищает наследников от появления иных претендентов на имущество. В таком случае наследники могут восстановить пропущенный срок и потребовать возмещения причитающейся им доли.

Более того, в этой ситуации пострадать может и добросовестный покупатель, который купил эту квартиру. Однако возможность отстоять свои права и у продавшего квартиру наследника, и у покупателя все-таки есть. Так, согласно статье 1155 ГК РФ новоявленный наследник может восстановить право на принятие наследства, если он не знал о его открытии. Но если удастся доказать, что неучтенный наследник имел возможность узнать о смерти наследодателя, но на протяжении шести месяцев не удосужился заявить о своих правах, то, следовательно, он не может претендовать на указанное имущество.

Ловушка для дачников

Одним из ярких примеров сложных тяжб также являются споры об обязанности собственников земельных участков по оплате членских взносов на поддержание и развитие инфраструктуры различных дачных, садоводческих объединений граждан, отмечает адвокат коллегии "Град" Евгений Лазарев.

Проблемы обычно проявляются тогда, когда гражданин имеет земельный участок, расположенный на территории соответствующей организации — дачного объединения собственников, однако сам владелец участка не является его членом и не желает им быть, поясняет Лазарев.

Наиболее активными являются те граждане, которые хотя и владеют подобными земельными участками, но никак их не осваивают. Их участок просто стоит пустым.

Проблема же возникает, когда соответствующее СНТ начинает требовать уплаты членских или иных установленных общими собраниями обязательных взносов на развитие и поддержание инфраструктуры объединения, рассказывает адвокат.

"Типичная ошибка здесь — уверенность указанной категории собственников в том, что раз они не являются членами объединения, то и платить они не обязаны", — говорит Лазарев.

И ошибка эта возникает не на пустом месте. Активный гражданин, не являющийся членом ДНП, СНТ, изучает положения  закона 1998 года "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" и не находит там себя.

Закон требует уплаты взносов с членов объединений или с лиц, которые заключили с данными объединениями договор на индивидуальное пользование объектами инфраструктуры (дорогами, электричеством и т.д.). Про людей, которые просто владеют землей и никак себя не обозначают, закон не упоминает.

Поэтому гражданин думает, что оплачивать установленные взносы он не обязан.

Это заблуждение, которое зачастую подогревается недобросовестными юристами, желающими заработать за счет таких людей, разъясняет адвокат.

Платить же взносы собственник земельного участка обязан в силу положений статьи 210 Гражданского кодекса РФ (бремя содержания имущества ложится на собственника). Неоднократно в пользу обязанности по оплате взносов высказывались Конституционный Суд РФ, Верховный Суд РФ.

Суды удовлетворяют иски о взыскании задолженностей по взносам во всех случаях. Основными доказательством обязанности по оплате является протокол общего собрания членов соответствующего образования, которым установлен подлежащий уплате взнос. Кроме того, с 01 января 2017 года в силу вступает  закон №217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства", которым даны наиболее четкие формулировки, подтверждающие обязанность по оплате установленных общими собраниями членов дачных объединений граждан, взносов на развитие и поддержание инфраструктуры всеми собственниками земельных участков, расположенных на территории соответствующего объединения, резюмирует Лазарев.