ЭКОНОМИКС
18 405 subscribers

Анализирую, что происходит с мировыми рынками мире. Динамика цен на недвижимость (апрель 2022): когда подешевеют квартиры?

266 full reads

Если смотреть глобально, то сейчас плохо всему миру. Текущая ситуация влияет на ВСЕ на мировые фондовые рынки и мировые активы. Развитые рынки пострадали сильнее и подверглись более негативному влияния, чем рынки развивающиеся.

Вероятно, менее всего в совокупном итоге пострадает США, ибо они, правда, самые сильные сегодня, доллар - по-прежнему мировая резервная валюта и у них больше денег, чем у кого-либо.

Однако далеко не все так однозначно. А что на азиатских рынках? Они как себя чувствуют? А что будет дальше? Давайте сначала посмотрим на глобальную картину рынков, а затем - на наш рынок недвижимости, например.

Сочи, район Хосты
Сочи, район Хосты

1 - Мировые финансовые рынки

Событие, которое происходит у нас на глазах последние два месяца, послужит почвой для исследований нескольким поколениям экономистов

Аналитики Morgan Stanley Capital Investment (MSCI) приводят ежегодную классификацию стран, согласно которой в мире есть 23 развитых страны и 24 развивающихся.

Так вот. В марте 2022 года статус России изменился на "Standalone Markets". Что это значит?

По международной классификации MSCI в марте 2022 года статус России изменился с "Emerging Markets" (развивающиеся рынки) до "Standalone Markets" (отдельно стоящие, изолированные).

Об этом говорится в пресс-релизе MSCI от 2 марта 2022 года. В жизни это говорит иностранным инвесторам: не вкладывайте в Россию.

Другими словами, Россия становится не инвестиционно привлекательной страной надолго.

Источник: https://www.msci.com/eqb/pressreleases/archive/PR_Russia_Classification.pdf
Источник: https://www.msci.com/eqb/pressreleases/archive/PR_Russia_Classification.pdf
Sabri Boubaker, John W. Goodell, Dharen Kumar Pandey, Vineeta Kumari, Heterogeneous impacts of wars on global equity markets: Evidence from the invasion of Ukraine, Finance Research Letters, Volume 48, 2022, 102934, ISSN 1544-6123, https://doi.org/10.1016/j.frl.2022.102934.

На самом деле экономисты на мировом уровне уже вовсю исследуют ситуацию рынков с разных сторон. И вот, например, какие выводы делают.

Аномальная доходность индексов, как правило, значительно отрицательна для всех рынков, кроме азиатского и пан-американского.

Для Америки доходность индекса ниже из-за большого расстояния от воюющих стран и слабых экономических отношений с ними.

После начала всех событий наблюдается значительная положительная аномальная доходность на рынках, которые накануне имели отрицательную аномальную доходность.

Однако, этому способствовали ожидания рынков, что геополитический конфликт не приведет к конфликту глобальному. Но как только стало инвесторам стало понятно, что такое ожидание ошибочно, индексы снова пошли вниз: ситуация затянулась.

Анализирую, что происходит с мировыми рынками мире. Динамика цен на недвижимость (апрель 2022): когда подешевеют квартиры?

*РЕКЛАМНАЯ ИНТЕГРАЦИЯ*

Недавно мне нужно было оперативно собраться в путешествие. Скажу честно, я планирую по списку ВСЕ, в том числе, состав чемодана, четырёх косметичек и состав носков по цвету под обувь и одежду.

Внезапно, как это обычно бывает, я обнаружила, что много чего заканчивается, бежать в магазин долго, да всего и не купишь в одном месте.

Тогда я обнаружила, что в РИВГОШ можно заказать недостающие продукты с экспресс-доставкой на дом.

Уже через два часа все, что мне может потребовать на новом месте дислокации - было у меня дома. Ну разве не идеально?

Переходите по ссылке и делайте ваш первый заказ. А по моему промокоду MY49913 до 31 мая 2022 года действует скидка 350₽.

Скидка по моему промокоду в РИВГОШ суммируется со всеми акциями и действует абсолютно на все бренды. Скидок на Chanel, Dior, Jo Malone почти никогда не бывает? Только не в РИВГОШ.
По моему промокоду MY49913 до 31 мая 2022 года действует скидка 350₽.
По моему промокоду MY49913 до 31 мая 2022 года действует скидка 350₽.

2 - Фондовый рынок в России

Хотела впихнуть материал про фондовый рынок РФ сюда, но материал и так получается слишком длинным. Напишу в отдельной статье про биржу. Подпишитесь на канал, чтобы не пропустить публикацию об этом.

Переходим к недвижимости.

3 - Рынок недвижимости в России (апрель 2022 года)

Наконец, давайте посмотрим, что происходит на рынке российской недвижимости: когда начнут падать цены? что с ипотекой? выгодно ли сегодня покупать жилье?

Что происходит на рынке недвижимости? Как выиграть на рынке недвижимости в текущих реалиях? Покупать ли квартиру сейчас или подождать? Будут ли падать цены на недвижимость в после майских праздников 2022 года? Аналитический обзор по данным апреля 2022 года.

Сочи, май 2022 год
Сочи, май 2022 год

У меня есть Телеграм-канал про экономику и то, что происходит в России сегодня. Заходите :)

1) Объемы строительства в России (апрель 2022)

По данным на апрель 2022 года в России строится новых 9521 дом, это 3 950 жилых комплексов и 2 ,1 млн новых квартир средней площадью 49,6 кв. м. Больше всего нового жилья строится в Москве (817 домов, 300 тыс квартир), в Московской области (819 домов, 313 тыс квартир) и Санкт-Петербурге (580 домов, 227 тыс квартир).

Интересно, что в Краснодарском крае строится больше домов (708), но меньше квартир в них (182 тыс). Малоэтажное строительство, получается?

Также интересно, что новые дома строятся по всей территории России. В каждом крае, области есть новостройка. Республика Тыва, Магадан, Карачаево-Черкессия, Алтай - здесь строится 2-5 новых домов по 300-600 квартир в среднем в каждом доме.

Скорость ввода новостроек в эксплуатация снизилась. Застройщики больше никуда не торопятся, ибо им это официально разрешили.

Источник: erzrf.ru
Источник: erzrf.ru

До декабря 2022 года будут действовать новые правила для дольщиков. При несущественных недостатках придется подписывать акт приемки-передачи квартиры. И только потом у застройщика будет 60 дней на устранение. Отказаться от подписания акта можно только при существенных недостатках.

Устранить недостатки своими силами в обмен на компенсацию теперь нельзя. Нужно ждать, пока придет застройщик и сам все исправит.

К отношениям между дольщиком и застройщиком будет применяться только закон о долевом строительстве. Требовать компенсаций по закону о защите прав потребителей пока нельзя.

Фактически можно рассчитывать только на неустойку — 1/150 от ставки ЦБ за каждый день. Но и ее нельзя требовать до конца 2022 года.
Рейтинг застройщиков по степени довольности дольщиков (апрель 2022). Источник: erzrf.ru
Рейтинг застройщиков по степени довольности дольщиков (апрель 2022). Источник: erzrf.ru

2) Цены на недвижимость за кв. м

Цены на недвижимость в России за месяц с марта 2022 по апрель 2022 выросли на 3% по всей стране, что буквально ни о чем не говорит:

  • март 2022 = 130 тыс за кв. м;
  • апрель 2022 = 134 тыс за кв. м.

Москва

Жилье в Москве подорожало с 283 тыс за квадрат (январь 2022) до 295 тыс (апрель 2022).

Источник: https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost
Источник: https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost

Московская область: Мытищи, Жуковский

Санкт-Петербург: противоречивые данные

В Северной столице новостройки дороже готового жилья. По разным данным. Но это неточно.

Бюллетень недвижимости в разделе аналитики отчетливо заявляет, что:

  • новостройка в Петербурге стоит 205 тыс за квадрат;
  • вторичка - 201 тыс за квадрат.

Аналитический портал недвижимости Domofond.ru приводит другие цифры по Петербургу на готовое жилье.

По данным Domofond, готовое жилье (цена за квадрат) дорожают с февраля по апрель 2022 года, соответственно, 195 тыс, 202 тыс, 205 тыс (апрель 2022).

Однако, Бюллетень недвижимости bn.ru говорит, что вторичка сегодня в Петербурге на момент апреля 2022 года дешевле новостройки. Вот чему хотите, тому и верьте, как говорится. :)

Источник: https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost
Источник: https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost

Тем временем, недвижимостью в столицах мир не ограничился. Давайте посмотрим, как дела с ценами в Краснодарском крае, Новосибирске, на Дальнем Востоке, в Крыму. Кстати, пишите, какой город / регион посмотреть по ценам, прикреплю.

Краснодарский край: Сочи, Краснодар, Новороссийск

Крым: Ялта, Феодосия, Евпатория, Керчь

Новосибирск

https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost
https://www.domofond.ru/tseny-na-nedvizhimost

Дальний Восток: Владивосток, Хабаровск

Да, действительно, российский юг (Крым) теперь просто озолотится: все на моря едут туда, стоимость квадрата в Крыму приближается к значениям Петербурга.

Как бы то ни было, обязательно выбирайте квартиру не только по цене, но и по качеству строительства, а главное, надежности застройщика (если берете строящийся дом).

3) Ипотека

Официальная ставка по ипотеке настолько быстро меняется, что аналитические порталы не обновляют данные с февраля 2022 года. В целом, про ипотечное кредитование можно сказать:

  • доля сделок на рынке жилья в России с привлечением ипотеки в апреле резко снизилась — до 30,4% (-24 п.п. пункта к среднему показателю 2021 года).
Все выданные ипотеки в марте 2022 года, как правило, были одобрены по низким ставкам. А после этого - рынок ипотечного кредитования обвалился за две недели. Статистику за апрель 2022 года смотреть страшно… А ее никто и не торопится показывать)))
Все выданные ипотеки в марте 2022 года, как правило, были одобрены по низким ставкам. А после этого - рынок ипотечного кредитования обвалился за две недели. Статистику за апрель 2022 года смотреть страшно… А ее никто и не торопится показывать)))

Согласно расчетам аналитиков компании "Этажи", среди крупных российских городов наименьшая доля сделок с ипотекой от общего числа сделок с жильем в апреле наблюдалась:

  • в Омске — 10,2%;
  • в Самаре — 14,3%;
  • в Новосибирске — 18,3%;
  • в Краснодаре — 24,4%;
  • в Нижнем Новгороде — 28,6%.

Из новостей про ипотечное кредитование: ставка по льготной ипотеке — 9%

В марте ставка по льготной ипотеке выросла с 7 до 12%. Спустя месяц президент предложил понизить ее до 9%. Правительство уже готовит постановление, так что в мае можно будет подавать заявки по новым правилам.

Об изменении лимита ничего не говорили. Скорее всего, он так и останется повышенным — до 12 000 000 Р с учетом региона. Первоначальный взнос — от 15%. Программа семейной ипотеки работает без изменений.

Сезонность рынка недвижимости нарушена. Обычно спад сезонности приходился на май-август (вкл), но теперь все зависит от льготной ипотеки, которая взвинтила спрос до небес и, соответственно, объемы выданных кредитов.

В период май - октябрь 2020 года объём ипотечных кредитов только рос. Затем обьявили, что до 1 июля 2021 года - последний шанс купить квартиру по льготной программе - и все рванули, что наглядно видно, что сразу после 1 июля 2021 года резкий спад.

Анализирую, что происходит с мировыми рынками мире. Динамика цен на недвижимость (апрель 2022): когда подешевеют квартиры?

Итого, объём выданных ипотек вырос почти за два года в два раза - с 300 млрд руб до 600 млрд руб

Об этом говорят данные Центробанка по состоянию на 1 апреля 2022 года.

Анализирую, что происходит с мировыми рынками мире. Динамика цен на недвижимость (апрель 2022): когда подешевеют квартиры?

Задолженность по ипотечным кредитам в рублях тоже выросла в 1,8 раза почти за два года (с 2020 года по апрель 2022)

Кроме того, что это и так понятно при колоссальном росте объемов ипотек, это говорит о том, что досрочно выплачивать ипотеку, взятую под низкую ставку 5-6%, никто особо не торопится.

Анализирую, что происходит с мировыми рынками мире. Динамика цен на недвижимость (апрель 2022): когда подешевеют квартиры?

Стали ли ипотечники в России менее прилежно платить ипотечные кредиты? Насколько выросла просроченная задолженность

По официальной статистике ЦБ РФ, просроченная задолженность по ипотечным кредитам в России с января 2020 года по апрель 2022 года снизилась почти на 20%.

Анализирую, что происходит с мировыми рынками мире. Динамика цен на недвижимость (апрель 2022): когда подешевеют квартиры?

ТОП-50 жилых комплексов, которые строятся в России на апрель 2022

Анализирую, что происходит с мировыми рынками мире. Динамика цен на недвижимость (апрель 2022): когда подешевеют квартиры?

Короткая сводка по рынку жилья в марте-апреле в большинстве регионов России приводится в карусели ниже.

Надо ли гасить кредиты, выданные под низкую ставку, досрочно

А этот вопрос ещё актуален? Имею в виду, у кого-то ещё есть свободные деньги на досрочные погашения с учётом того, как резко подорожала жизнь?

Так или иначе.

  1. Я всё-таки за стратегию закрывать кредиты быстро, чтобы не висели они как дамоклов меч.
  2. С другой стороны, если кредит выдан по 8% годовых, а инфляция в стране - 18%, то заёмщик сразу зарабатывает как будто 10% годовых. Да, потому что это и есть дешёвые деньги.
  3. Кроме того, опять же, учитывая как все резко подорожало, любые лишние деньги, которые раньше можно было пустить на досрочку, теперь важно бы сохранить на жизнь. Ибо неизвестно, что будет дальше и когда кто останется без работы.

Вывод такой, что если есть свободные деньги, по-прежнему эффективнее вложить их, чем отправлять на досрочное погашение кредитов с низкой ставкой.

(с оговоркой, если вам не давит на психику наличие долга. Вот мне давит, например :))

Как выиграть на рынке недвижимости в текущих реалиях? Покупать квартиру сейчас или подождать (срез апреля 2022 года)

Рынок недвижимости в России развивается циклично, поэтому вслед за активным периодом наступает этап рецессии, когда ипотека становится менее доступной, спрос снижается и начинает расти дисконт при продаже.

В периоды рецессии выигрывают те покупатели, кто приобретает недвижимость за наличные с дисконтом, а также те, кто, оформляя ипотеку по высоким ставкам, приобретает объект со скидкой (компенсируя размер выросшей переплаты по кредиту), а потом рефинансирует под более низкую процентную ставку.

Анализирую, что происходит с мировыми рынками мире. Динамика цен на недвижимость (апрель 2022): когда подешевеют квартиры?

Скорее всего, цены на новостройки будут расти, несмотря на падение платежеспособного спроса

Подешеветь жилью не даст рост цен на стройматериалы и особенности проектного финансирования отрасли.

«Цены снижаются после того, как они сильно выросли. В связи с последними событиями многие подняли цены на строительные материалы, в том числе российские производители», — пояснил представитель девелоперского бизнеса.

Несмотря на снижение цен по некоторым позициям (например, металл), стоимость строительных материалов в целом остается высокой, а это в свою очередь вызывает неизбежное подорожание квадратного метра.

После майских праздников ожидается повышение цен, поскольку произойдет перерасчет финансовых моделей с учетом новых цен на строительные материалы.

Планируете покупку квартиры в ближайший год? Ставьте палец вверх этому материалу, чтобы дзен лучше показывал его в ленте :)

Также не забывайте переходить по ссылке и заказывать новую косметику сразу домой.