дома нескучно
Как весело и с пользой пережить самоизоляцию

Что надо про ипотеку знать инвестору в недвижимость

2 February 2019

Выбирая, куда пристроить "лишние" деньги, новостройки по-прежнему могут быть выгодны. Только те новостройки, разумеется, которые растут в цене. Почему новостройка не приносит ожидаемый доход инвестору?

https://unsplash.com/photos/hwLAI5lRhdM
https://unsplash.com/photos/hwLAI5lRhdM

Ипотека при вложении в новостройку

Ипотека для инвестора - верный помощник, чтобы не платить свои деньги. Беря новостройку в ипотеку, вы фактически вкладываете свой первоначальный взнос (ПВ) 300-400 тысяч и ежемесячные платежи в течение 12-24 месяцев, пока идет строительство.

Итого инвестиционная квартира стоимость 2,5 млн рублей обходится вам за 2 года (берем максимальный, самый дорогостоящий сценарий):

  • 400 тысяч ПВ + 20 тысяч руб / мес * 24 мес = 880 тысяч рублей.

То есть вы вложили свои 880 тысяч рублей, а продаете жилье после роста стоимости за 3,2 млн рублей, например. Закрываете досрочно остатки по ипотеке 2,5 млн - 880 тысяч = 1,62 млн.

Итого выходите со сделки со следующей суммой на руках:

  • 3,2 - 1,62 = 1,58 млн

Рентабельность считается только с учетом вложений собственных денег, то есть:

880 тысяч / 3,2 млн = 27% за 24 месяца, то есть 12,5% годовых. Как видите, это чуть выше депозитной ставки.

Видите свою прибыль? Конечно, такой доход возможен только в случае грамотного подбора ликвидной новостройки, которая будет расти в цене.

Есть 2 основные причины, которые мешают получать доход от вложения в новостройку

  • объект давно в продаже, и за этот период выросли цены застройщика;
  • цена продажи в выбранном районе ниже рыночной, например, по причине переизбытка предложения объектов других застройщиков.

Как подобрать максимально выгодную ипотеку?

https://unsplash.com/photos/KOKxOB8550Q
https://unsplash.com/photos/KOKxOB8550Q

Что нужно знать про ипотеку при инвестиции в недвижимость?

Ставки по ипотеке на первичное и вторичное жилье почти не отличаются и колеблются от 8,5 до 10%.

Например, "Сбербанк" предлагает ставки от 8,6%, "ВТБ" — от 8,9%.

Итоговая ставка зависит от заемщика, его уровня дохода и суммы первоначального взноса.  Как правило, крупные застройщики сотрудничают с банками, за счет чего клиенты платят на восемь, а, например, семь процентов.

На самом деле, подобные программы — ловушка для охотников за халявой. Банк идет на снижение процента по кредиту, потому что недостающую выгоду застройщик выплачивает из своего кармана. Эти траты компания закладывает в стоимость квартиры, которую вы покупаете.

Обычно происходит так: покупателю предлагают выбрать между льготной ставкой и стандартной стоимостью квартиры и обычной ставкой и квартирой по акции.

Как правило, люди выбирают первое, хотя второй вариант выгоднее в большинстве случаев.  Зато для покупателей новостроек банки предлагают отсрочки платежей или нулевые первоначальные взносы.

Например, клиент платит только половину ежемесячного платежа, пока дом строится. 

Как выбирать ипотеку при вложении в новостройки: стратегия

Основная идея подбора ипотеки для вложения в новостройку - это взять кредит на МАКСИМАЛЬНЫЙ срок и с МИНИМАЛЬНЫМ первоначальным взносом.

https://unsplash.com/photos/kqfE9mvv7Xw
https://unsplash.com/photos/kqfE9mvv7Xw
Не надо только, пожалуйста, писать, что на таких условиях будет большая переплата по процентам.
Сейчас речь идет именно об инвестиционной квартире, которую берут на ранней стадии строительства и продают перед сдачей дома.
При покупке с целью инвестиции у инвестора другие цели, а именно: вложить как можно меньше своих денег. Поэтому ипотека берется именно на максимально возможный срок с минимальным первоначальным взносом.

Как искать наиболее выгодную вам ипотеку?

  • Проверяем, есть ли аккредитация банка у интересного вам объекта.
  • Учитываем и сравниваем ипотечные ставки и размер первоначального взноса.
  • Изучаем и анализируем условия досрочного погашения кредита.
  • Изучаем процедуру продажи объекта в залоге по переуступке и при невыплаченной ипотеке.
  • Оцениваем себя и свои доходы: достаточно ли подтвержденной зарплаты для одобрения кредита в банке?
  • Как только определись с банком, начинаем 10 раз перепроверять требуемые документы на ипотеку и организуем их сбор.

Как выходить на сделку: пошаговый алгоритм

Хоть этот вопрос не является целью данного материала, все равно не устану повторять оную истину.

  • Подписываем ДДУ в офисе застройщика;
  • Оформляем нотариальную доверенность на регистрацию ДДУ представителем застройщика (ФИО представителей строительной компании, количество доверенностей и другие данные выдает менеджер при подписании ДДУ);
  • При оплате наличными или рассрочке - перевод денег на расчетный счет застройщика в течение 5-ти дней;
  • При ипотеке - подписание кредитного договора в банке. В этот же день - подписание и оплата страховки;
  • Забираем подписанный со стороны застройщика ДДУ, кредитный договор в банке, берем доверенность и передаем готовый пакет документов опять в офис застройщика, чтобы запустить регистрацию ДДУ в Росреестре.
Готово, теперь ждем заветного звонка, когда ДДУ зарегистрируют.

Критерии подбора подходящей ипотечной программы забирайте здесь бесплатно до 10 февраля.

Проверка надежности застройщика - дело святое

Хоть этот вопрос не является целью данного материала, все равно не устану повторять оную истину: пожалуйста, проверяйте надежность строительной компании, прежде купить у нее квартиру.

  • Проверяем опыт строительной компании на рынке - как давно строит в вашем городе, отзывы, что пишут в группах, на форумах, есть ли сайт
  • Считаем и анализируем историю сдачи объектов в вашем городе - сколько строят, сколько уже сдано
  • Проверяем, ищем статистику, сколько объектов сдали в срок, а сколько - просрочили
  • Проверяем, есть ли деньги у застройщика, насколько легко его кредитуют банки
  • Запрашиваем всю разрешительную документацию по интересному объекту

Инструкция, как проверить надежность застройщика лежит здесь.

- Обязательно подписывайтесь на мой Инстаграм про недвижимость: там есть то, чего нет здесь на канале!
- Канал в Телеграм "Накопить и вложить"
- Пишите на почту, всем отвечаю - yneumannspb@yandex.ru