Как Минстрой может выполнить поручение президента по вводу 120 млн  м² жилья в год

22 February 2019

Объемы жилищного строительства в России снижаются третий год подряд: с 85 млн  м² в 2015-ом году до 42,4 млн  м² в 2018-ом году. Причем в прошлом году план был выполнен всего лишь на 47% от запланированного объема ввода. Так как же мы планируем достичь подписанной президентом (читай: необсуждаемой) 120 млн  м² к 2024-ом году?

Ипотечные каникулы для граждан "в трудной жизненной ситуации"
Застройщиков освободят от налогов, но выживут ли они в хаосе реформы рынка
Молния: срок владения квартирой для продажи ее без налога сократят до 3-х лет

Содержание

✔️Реально ли выполнение поручения вводить 120 млн  м² жилья в год в современных условиях

✔️Ожидания vs. реальность: планируемые объемы ввода жилья заметно отличается от фактических значений

✔️ Чего ждать в 2019 году от рынка недвижимости?

Возможно ли выполнить поручение вводить 120 млн  м² жилья в год в современных реалиях

7 мая 2018 года в рамках Указа Президента РФ № 204 "О национальных целях и стратегических задачах развития РФ на период до 2024 года" было обозначено целевое значение объемов жилищного строительства — не менее 120 млн  м² в год к 2024 году.
В соответствии с паспортом национального проекта "Жилье и городская среда", выполнение которого обеспечит достижение целевых показателей, ежегодный объем ввода многоквартирных домов должен достичь 80 млн  м² к 2024 году
https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf
https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf

По прогнозу аналитического портала ЕРЗ, объем ввода жилья в 2019 году составит не более 77,1  млн  м², в том числе индустриального жилья — до 44,6  млн  м², индивидуального — до 32,5  млн  м².

В соответствии с паспортом нацпроекта «Жилье и городская среда» объем ввода многоквартирных домов застройщиками в 2019 году должен составить 54,8  млн  м².

Вместе с тем, как заявил министр строительства и ЖКХ России Владимир Якушев, "никто не отменяет задачу по строительству по 120 млн кв. м в год", который также отметил, что снижение ипотечной ставки в ближайшее время исчерпало себя.

Аналогично настроен вице-премьер Виталий Мутко:

"Мы видим, что старт очень сложный у этого проекта. Мы видим, что с одной стороны есть снижение объемов ввода жилья. Параллельно мы должны защитить людей — перейти на новую модель финансирования".

Очевидно, что в Министерстве строительства пока не хотят признавать нереалистичность заявленных планов и намереваются лишь изменить стартовые показатели программы, чтобы учесть фактическое отставание от плана на 12 млн кв. м в год.

Источник: https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf
Источник: https://www.ey.com/Publication/vwLUAssets/ey-building-survey-rus-2019/$FILE/ey-building-survey-rus-2019.pdf

Как представлено на диаграмме консалтинговой компании E&Y, в 2018-2021 гг. ожидается замедление темпов роста объемов ввода недвижимости, которое обусловлено необходимой адаптацией застройщиков к новым правилам финансирования строительных проектов.

Ситуация для застройщиков усугубилась еще и тем, что последнюю лазейку для застройщиков прикрыли

Год назад заявлялось, что проекты, которые получили разрешение до 1 июля 2018 года, смогут достроить объекты посредством денег дольщиков. Это привело к тому, что до этой даты строители, как угорелые, всеми правдами и неправдами хватали разрешения.

Затем говорили, что строить можно объекты по ДДУ тем, кто начал стройку до 1 июля 2019 года.

А что в итоге?

В конце 2018 году власти отказались от идеи дозволять строить по-старому, оставив эту привилегию только в качестве исключения нескольким избранным.

К чему это может привести? К некому абсурду.Если в проекте не продана, скажем, всего одна квартира, то девелопер должен начать длительный процесс получения проектного финансирования.

Чтобы не подводить под петлю строительные компании и не довести рынок до массового банкротства застройщиков, которые вообще-то должны исполнить поручение по объему 120 млн кв. м жилья в год, Госдума и чиновники ввели некоторую формулу, кому разрешать закончить проекты по старым нормам.

"Мы склоняемся к тому, что готовность объектов должна составлять порядка 30%, потому что при такой готовности и таких вложениях средств есть высокая доля вероятности, что объект будет завершён", - сообщил министр строительства и ЖКХ Российской Федерации Владимир Якушев 14 февраля на РИФ-2019.

Позднее 18 февраля пресс-служба Минстрой сообщала, что критерии достройки еще обсуждаются в министерстве.

Ожидания vs. реальность: планируемые объемы ввода жилья заметно отличается от фактических значений

Портал ЕРЗ представляет прогноз по вводу жилья в 2019 году 
https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu
Портал ЕРЗ представляет прогноз по вводу жилья в 2019 году
https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu

Анализ проектных деклараций застройщиков показывает: если все объекты, запланированные к сдаче в 2019 году, будут сданы в срок, то ввод жилья застройщиками в 2019 году составит 69,5 млн м².

Однако опыт 2016–2018 гг. показал, что ввод значительного количества домов из планируемых застройщиками к сдаче переносится на следующий год. По предварительным данным, в 2018 году доля фактически введенного застройщиками жилья от запланированного ко вводу составляет 47%.

Еще 2,2 млн м² было запланировано ко вводу в следующие годы, но было введено досрочно. Кроме того, 1,7 млн м² составил ввод жилья, выведенного в строительство в течение 2018 года.

При сохранении в 2019 году тех же тенденций по итогам года может быть введено до 36,7 млн м² жилья с опубликованными проектными декларациями, которое учитывается в базе ЕРЗ.

В 2018 году дополнительный объем ввода по данным Росстата составил 21% от объема ввода жилья с опубликованными проектными декларациями.

1) Прогнозируемый ввод жилья застройщиками квартир

Таким образом, совокупный ввод застройщиками в 2019 году может составить 44,3  млн  м², что на 1,4 млн  м² или 3,4% больше объемов 2018 года.

Учитывая, что данные ЕРЗ по вводу в 2018 году еще будут уточняться, можно ожидать объема ввода в 2019 году в диапазоне 44,0–44,6  млн  м².

2) Прогноз ввода жилья населением посредством строительства ИЖС

Если помесячный объем ввода населением в 2019 году будет сохраняться на уровне средних значений 2012—2018 годов, то за год ввод жилья населением составит 32,5  млн  м².

При сохранении объема ввода ИЖС на уровне 2018 года, за вычетом влияния дачной амнистии, за год он составит 30,4  млн  м² (-2,1 млн м² к 2018 году).

ИТОГО: прогноз ввода жилья суммарно застройщиками и населением

По итогам 2019 года совокупно ввод индустриального и индивидуального жилья может составить по оптимистичному прогнозу 77,1  млн  м² (+2,4% к 2018 году). В пессимистичном прогнозе объем ввода достигнет 74,4  млн  м² (-1,2% к 2018 году).

Как мы видим, обе цифры далеко до 120 млн м² в год по поручению Президента. Хотя до 2024-ого года еще есть время.
https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu
https://erzrf.ru/publikacii/prognoz-portala-yerz-po-vvodu-zhilya-v-2019-godu

Надо прийти к цифре 120 млн м² жилья в год, но объемы ввода падают с 2015-ого года

Автор колонки в журнале "Эксперт Северо-Запад" Алексей Щукин, приводит, как минимум, три причины, почему достигнуть заявленного объема ввода жилья в России может быть затруднительно.

  • Дома сдаются с просрочкой. Резко увеличилась доля жилья, которое было вовремя сдано в эксплуатацию. Два года назад сдавалось 50% проектов, а сегодня - только 38%.
  • Переносы сроков строительства растут. В 3 раза вырос средний срок переноса ввода жилья в эксплуатацию "на следующий год". Сегодня этот срок достиг 6,5 месяцев. Год назад рекордная просрочка была зафиксирована в Дагестане, а сегодня она наблюдается уже в 10-ти регионах.
  • Качественные изменения возводимых новостроек. Правительство призывает перейти на малоэтажное строительство, однако Россия все больше становится страной высоток: за два года высотность новых домов увеличилась с 14,7 до 16,3 этажа.

"Турбулентность, умноженная на неопределенность", как говорит Алексей Щукин - Чего ждать в 2019 году от рынка недвижимости?

Очевидно, что тренд выполнения заявленной цели вводить ежегодно 120 млн м² нового жилья в год, сегодня кажется весьма наивным.

2019-ый год обещает стать проверкой на прочность застройщиков, когда с 1 июля начнется вторая фаза реформы строительного рынка по переходу от долевого участия к проектному финансированию с помощью эскроу-счетов.

Самые очевидные инструменты увеличить объемы ввода:

  • снизить качество постройки (читай: сделать стены еще тоньше);
  • увеличить сроки строительства за счет удорожания проектов;
  • умерить аппетиты и признать, что ну не можем, не можем мы вводить 120 млн м² жилья в год.

Хотя, кто знает. Как сказал Владимир Путин в своем послании Федеральному собранию 20 февраля 2019 года, "пессимистично настроенным и не верящим в собственные силы, лучше сразу покинуть пост"...

Может, и правда, к 2024-ому году строительная отрасль выйдет на новый уровень.

Подписывайтесь на мой Инстаграм про недвижимость и канал в Телеграм "Накопить и вложить"