6% - доходность от сдачи жилья в наём

30.03.2018

Аналитический центр SRG отметил, что доходность от сдачи квартиры в наём составляет всего 6%, а срок окупаемости в таком случае превышает 17-летний срок. Выгоднее всего сдавать квартиры в аренду в Петропавловске-Камчатском, а дороже всего, естественно в Москве.

 Лебедев Александр (Пресс-служба, ФИНАМ)
Лебедев Александр (Пресс-служба, ФИНАМ)

В России в целом в 1 полугодии первичная недвижимость в рублях подешевела на 1,8% г/г, а вторичная просела на 5,1% г/г. Для сравнения: рублевая инфляция за период составила 7,5% т.е. недвижимость в реальном выражении подешевела в среднем на 9,3-12,6% г/г. С учетом средней доходности от сдачи в аренду (без учета разнообразных выплат собственника недвижимости – налогов и т.п.) реальный спад составил примерно 2-5% г/г.

Срок «окупаемости» жилой недвижимости за счет сдачи в аренду без учета налогов и платежей за капремонт в среднем по РФ не изменилась составляет почти 15 лет. Это связано с тем, что падение ставок аренды сопровождалось падением цен на недвижимость – оба показателя «завязаны» на динамику реальных доходов населения и ставки по ипотеке. Тем не менее, с учетом усиления налоговой нагрузки и введения практики платежей за капремонт и т.п. окупаемость выросла примерно на 5% и теперь превышает 15 лет.

В 2017 году ожидаю небольшого роста в рублевом выражении цен на недвижимость и арендных ставок на фоне улучшения макроэкономической конъюнктуры.

Русаков Максим (Партнер , Группа компаний SRG)
Русаков Максим (Партнер , Группа компаний SRG)

Если быть точнее, то исследование показало, что наиболее доходными для сдачи в аренду жилья стали Петропавловск-Камчатский, Магадан и Грозный, где доходность установлена на уровне 10-11%. А последние строчки рейтинга заняли Москва, Белгород, Курск и Саранск, где и зарегистрирована средняя доходность порядка 6%.

Большинство инвестиционных сделок, проводимых ранее на рынке недвижимости, были рассчитаны на извлечение дохода за счет роста цен на недвижимость. В последние годы тренд роста цен на квартиры сменился на противоположный и привлекательность жилой недвижимости как объекта инвестиций значительно снизилась.

Ламин Вадим (Управляющий партнер , агентство недвижимости SPENCER ESTATE)
Ламин Вадим (Управляющий партнер , агентство недвижимости SPENCER ESTATE)

В настоящий момент этот бизнес совершенно не выгоден. Думаю, что в ближайшие годы его привлекательность еще больше уменьшится, поскольку расходы растут, а доходы падают. Дело в том, что в нашей стране по совершенно неочевидным, на мой взгляд, надуманным причинам растут тарифы естественных монополий, налоги. И рост составляет не единицы, а, как минимум, десятки процентов. Такое впечатление, что делается все для того, чтобы стало максимально невыгодно быть собственником объектов недвижимости. Причем, в условиях снижения реальных доходов населения, когда упали арендные ставки, это выглядит совершенно губительным для арендного бизнеса. Можно предположить, что делается это сознательно и параллельно с созданием государственных компаний (АИЖК, например), которые, как представляется, этим бизнесом и займутся.

Херманс Мария (управляющий партнер, Investum)
Херманс Мария (управляющий партнер, Investum)

Сколько можно говорить о невыгодности этого бизнеса? Это совершенно не так. Конечно, если использовать простейшие, всем известные способы сдачи в аренду, скорее всего доходность действительно будет на уровне 5-6% годовых. Однако, единожды потратив время и усилия на разработку более финансово эффективной стратегии, можно довести доходность до 15% годовых, а это уже совсем другая ситуация.

Нужно разработать эффективную стратегию. В каждом случае все индивидуально, зависит от всех известных факторов - состояние, расположение и т.д.
Мы берем в управление далеко не все объекты, но те, которые берем (жилой фонд) приносит в среднем 2000 р с квадратного метра. По собственным объектам прибыльность, естественно, выше.