60% жителей России приобретают квартиры в новостройках

По данным исследования департамента новостроек «Инком-Недвижимость» около 60% россиян предпочитают приобретать жилье в новостройках. В Европе картина иная, там только 5% граждан готовы купить готовое жилье и 95% предпочитают покупать квартиры на начальном этапе строительства. Как утверждают эксперты, такой процентный разрыв связан с тем, что во многих странах расплачиваются за квартиру частями. При этом стоимость такой квартиры в итоге получается в разы дороже, чем стоимость квартир «бывших в употреблении». Но при таком раскладе купить жилье удается большему количеству граждан.

 Доброхотова Ирина (председатель совета директоров, БЕСТ-Новострой)
Доброхотова Ирина (председатель совета директоров, БЕСТ-Новострой)

Сейчас на рынке немного другая ситуация. До кризиса большинство инвестиционных сделок (80%) совершалось на этапе строительства, так как именно рост строительной готовности объекта в итоге дает наибольший рост цены, а значит и прибыли после перепродажи.

Сейчас спрос, в том числе и инвестиционный, переместился в сторону проектов с высокой готовностью, поскольку риски недостроя во время экономической нестабильности повышаются в разы: девелоперы, особенно сильно закредитованные, могут столкнуться с оттоком спроса, а значит и с недостатком наличных средств, необходимых для продолжения строительства и погашения кредитов. В новостройках, в которых ведется монтаж верхних этажей, монтаж кровли, облицовка фасадов, эти риски сведены к минимуму. Поэтому, хоть такие объекты при покупке и дальнейшей перепродаже дадут наименьшую прибыль, они менее рисковые и сегодня предпочтительнее тех, что только вышли на котлован.

В то же время нужно сказать, что новостройки с хорошей локацией, с перспективой строительства метро или расположенные рядом с уже открытой станцией подземки, все равно пользуются спросом у покупателей. Инвестиции в эти объекты могут принести 30% доходности и даже более к первоначальным вложениям (за срок от начала стройки до ввода в эксплуатацию).

Поэтому, осуществляя инвестиции сейчас, нужно тщательно оценить динамику стройки, локацию объекта, перспективы развития района.

Денисова Ольга (Директор по маркетингу, МАГИСТРАТ)
Денисова Ольга (Директор по маркетингу, МАГИСТРАТ)

Безусловно, инвестиции в недвижимость можно назвать одним из ключевых инструментов по сохранению и приумножению денежных средств покупателя – это особенно актуально в условиях экономического кризиса и колебаний валютного курса.

Для покупателей во главе угла стоит инвестиционная привлекательность объекта, поэтому они предпочитают приобретать жилье на начальных стадиях строительства и отслеживают динамику и перспективы роста цен в выбранном районе. Главный фактор, на который следует обращать внимание при выборе объекта для инвестиций это - локация объекта, надежность застройщика и риэлтора.

Доходность инвестиций в недвижимость также зависит от многих факторов – в частности, от классности объекта и его локации. Тем не менее, доходность в 50% представляется преувеличенной. В среднем доход от инвестирования в наши объекты составляет 20-25% годовых.

Меркулов Евгений (Независимый финансовый советник, управляющий партнер, "Центр финансовых консультаций МЕРКУЛОВЪ и Ко")
Меркулов Евгений (Независимый финансовый советник, управляющий партнер, "Центр финансовых консультаций МЕРКУЛОВЪ и Ко")

Ситуация после 16 декабря 2014 года в связи с обесцениванием рубля резко изменилась. Недвижимость - это излюбленный в двухтысячных годах инвестиционный инструмент россиян когда-то действительно приносивший и более до 50% годовых своему владельцу.

Но это было актуально, когда в стране был ежегодный рост экономики в 5-6% ВВП. Спрос превышал предложение и отсюда такая доходность.

С падением рубля в два раза в 2014 году изменился и спрос. Экономика сейчас практически не растет, а значит в стране отсутствуют свободные средства, так как экономика в стагнации. А при изменении спроса будут падать цены, и этому будут помогать те, кто в надежде заработать стали понимать, что пока еще цены на недвижимость не совсем упали, ее лучше продавать.

Необходимо признать, что те инвестиционные инструменты, которые замечательно работали на протяжении последнего десятилетия больше не являются таковыми и кто это быстрее всех поймет сможет сохранить свои деньги от падения стоимости квадратного метра выводя свои деньги из недвижимости в другие более интересные сейчас инвестиционные инструменты.

Климентьева Анжелика (Специалист по недвижимости. Учредитель, Центр выгодной недвижимости Краснодара)
Климентьева Анжелика (Специалист по недвижимости. Учредитель, Центр выгодной недвижимости Краснодара)

Эффективность инвестиций в недвижимость нельзя переоценить. Это отличный способ увеличить свой капитал. Причём всего за полгода, к примеру, в Краснодаре, купив на котловане маленькую 2-комнатную квартиру общей площадью 50 м2, можно получить прибыль в 300 тыс.руб., а это 37,5% годовых. Ну какой банк даст вам такую доходность?

При этом вам абсолютно ничего не нужно в квартире делать (ни ремонт, ни предпродажную подготовку с запахом кофе и свежеиспечённых булочек J). Потому что дом будет находится на средней стадии строительства, если этот дом этажей 8-9. Дома этажностью 20-24 строятся дольше – около 2 лет, это уже со всеми запасами по времени. Вы же при этом 6 месяцев просто занимаетесь своими повседневными делами, ходите на работу или ведёте бизнес. А квартира сама по себе каждый месяц дорожает.

Но в то же время – это несколько рискованный способ. Тем более в данной непредсказуемой экономической ситуации. Жаль, что мы не можем видеть будущее выбранной строительной компании. Хотя кто сказал, что банковские вклады, ПИФы, валютные операции и т.п. менее рискованные? Всё-таки недвижимость она и есть недвижимость.

Пусть даже недостроенная. Но её можно увидеть, потрогать. Её можно достроить в конце концов. А где вы будете искать свои вклады, если доверились банку? Как вы их увидите или потрогаете? Нет банка – нет денег. И страховка вам будет не в радость, если вклад был больше 700 тыс.руб.

Единственная категория жилья, где всё-таки возможно снижение цен – это вторичка, старый фонд, причём с неудачным месторасположением. И причиной этому – всё те же новостройки, которые растут как грибы. Сейчас цена на квартиру в старом фонде выше, чем цена аналогичной квартиры в строящемся доме, даже если это завершающая стадия стройки. А разница в выгоде и комфортности на лицо.

Да и кто захочет приобретать квартиру, в которой уже 50 лет кто-то жил или не дай бог умер, если есть альтернативный вариант в новостройке по более низкой цене? Пусть даже нужно немного подождать до окончания строительства. Как только собственники старых квартир поймут эту элементарную схему, тогда они начнут адекватно оценивать свои объекты. И главное, не переоценивать их. А адекватная стоимость таких квартир должна быть ниже порой даже не на десятки, а на сотни тысяч рублей.