Больше никаких обманутых дольщиков

30.03.2018

Минстрой придумал компенсационный фонд. Наполнять фонд планируется из обязательных отчислений застройщиков в 1% от планируемой стоимости строительства.

 Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)
Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)

По замыслу чиновников, компенсационный фонд долевого строительства не повлияет на рынок, но изменит саму схему страхования участников. Сейчас застройщик сначала заключает со страховой компанией генеральный договор для всего проекта. Чтобы подписать этот контракт, девелопер проходит проверку страховой компании, которая изучает его финансовую состоятельность и юридическую чистоту сопроводительных документов к стройке. В генеральном соглашении прописывается ставка отчислений от страхования каждого договора долевого участия (ДДУ). Она не зависит от суммы контракта и обычно составляет 1–1,5%. После этого вместе со всеми договорами долевого участия в проекте заключается страховое соглашение, от которого указанная сумма отчисляется страховщику. Компенсационный фонд, по сути, только заменит частных страховщиков, а отчисления останутся прежними. В этом случае ни девелоперы, ни покупатели не почувствуют изменений.
Что касается размеров фонда, то полагаю их хватит для покрытия расходов на завершение потенциально проблемных строек. Однако, на мой взгляд, лучше создать отдельные компенсационные фонды на уровне субъектов. Дело в том, что себестоимость строительства в разных регионах примерно одинаковая, а вот рыночная цена квадратного метра различается. Поэтому взносы в регионах с высокой стоимостью жилья (Москва, Санкт-Петербург) впоследствии смогут покрыть большое число проблемных строек, а застройщикам из небольших регионов не придется покрывать расходы на крупные стройки в субъектах федерации с дорогими проектами. Кроме того, на уровне региона компенсационный фонд сможет быстро реагировать на проблемные ситуации, а если чиновник в Москве будет решать вопрос о финансировании незаконченного объекта на Дальнем Востоке, то об оперативности можно забыть.
С появлением компенсационного фонда участник долевого строительства получает дополнительный «рубеж» защиты от недобросовестных застройщиков и последствий их деятельности. Если раньше ему приходилось иметь дело с одной страховой компанией, которая далеко не всегда могла покрыть ущерб от недостроя, то теперь за его «спиной» будет стоять государственный институт. С одной стороны, фонд будет проводить более тщательный анализ застройщика, чтобы предотвратить страховые случаи, а с другой – он будет располагать куда большими средствами для покрытия возможного ущерба. На мой взгляд, власти пошли на столь коренной пересмотр схемы страхования ДДУ именно для того чтобы предотвратить в будущем новые скандалы с обманутыми дольщиками.

Колочинский Андрей (управляющий партнер , ГК «ВекторСтройФинанс»)
Колочинский Андрей (управляющий партнер , ГК «ВекторСтройФинанс»)

На мой взгляд, инициатива властей поможет всем игрокам отрасли. Рынок страховых услуг показал свою неэффективность. В этих условиях единственно разумный шаг - это создание государственного компенсационного фонда. Во-первых, у него будет больше средств, чем у любого частного страховщика. Это значит, что не возникнет финансовых проблем в случае банкротства крупных девелоперов. Во-вторых, располагая большим ресурсом, компенсационный фонд сможет дифференцированно подходить к страхованию различных застройщиков, тогда как сейчас девелоперам с ограниченным опытом застраховаться непросто. Что касается самих покупателей, то теперь они почувствуют большую уверенность при принятии решения о покупке, ведь их интересы будут застрахованы государственной структурой с огромными средствами. О возможных минусах компенсационного фонда пока, на мой взгляд, говорить рано. Скорее всего, их выявит уже практика
Главная проблема в том, что изначально долевое строительство было сопряжено с высокими рисками, и у страховщиков сложилось негативное предубеждение в отношении этого рынка. Поэтому ДДУ страховали, как правило, не самые крупные игроки рынка. У таких компаний были недостаточные ресурсы, чтобы в случае банкротства девелопера и возникновения долгостроя покрыть расходы на реализацию проекта.
В связи с этим, власти решили ограничить доступ на рынок страховых услуг в долевом строительстве малым страховщикам, введя реестр аккредитованных страховых компаний. В этот список попали только самые значимые игроки страхового рынка, но почти все они предъявляли крайне жесткие условия для страхования новостроек. В итоге, девелоперы с небольшим опытом успешных проектов и другими слабыми сторонами столкнулись с большими проблемами при страховании. Я полагаю, что при прочих равных, конечно, рынок страховых услуг мог бы работать, но для этого понадобились долгие годы его развития (а жилье нужно здесь и сейчас).
Главный результат появления фонда – это повышение защищенности покупателя. Если раньше в случае банкротства девелопера, участники долевого строительства оставались наедине со своей проблемой и вынуждены были через суд пытаться восстановить справедливость, то теперь появляется новая инстанция, которая готова взять на себя риски и завершить стройку. Цены на жилье не увеличатся, ведь размер отчислений в единый фонд останется практически такие же, как и сейчас – до 1% от цены ДДУ.

Акимова Евгения (Генеральный директор, IKON Development)
Акимова Евгения (Генеральный директор, IKON Development)

Конечно, создание компенсационного фонда – разумное предложение, но пока мы имеем мало информации, чтобы давать оценку его потенциальной эффективности. В текущей редакции законопроекта никаких четких механизмов работы фонда не прописано. То есть всю конкретику мы узнаем только после того, как правительство разработает регламент работы компенсационного фонда. Пока остается много неясностей. К примеру, будет ли компенсационный фонд федеральным или на уровне каждого субъекта федерации учредят собственный фонд?
Однако, пожалуй, главным вопросом остается страховая политика учреждаемого фонда. Малые девелоперы опасаются, что компенсационный фонд выдвинет чересчур жесткие требования для застройщиков, которые захотят страховать свои ДДУ. С учетом того, что компенсационный фонд приходит как альтернатива рынку страховых услуг в долевом строительстве, вероятно, не все малые застройщики смогут получить страхование для ДДУ. Иными словами, пока механизм не до конца отработан и запущен, рано делать какие-то выводы.
Не буду отрицать, что проблемы со страхованием были, однако, в основном, они связаны, скорее, с общеэкономическими условиями, в которых работают девелоперы и страховщики. Застройщики нуждаются в долгосрочном кредитовании, отсутствие которого снижает финансовую устойчивость их бизнеса. Это в свою очередь повышает риски, с которыми не готовы работать страховщики. Рыночный механизм страхования долевого строительства был хорош тем, что девелопер с практически любым бэкграундом мог отыскать «своего» страховщика, готового к определенному уровню рисков.
Полагаю, что напрямую интересы потребителя не пострадают. Напротив, если сейчас девелоперы отчисляют страховой компании порядка 1-2% от каждого ДДУ и закладывают эти расходы в стоимость контракта, то теперь размер отчислений в компенсационный фонд ограничен 1% от стоимости квартиры. Таким образом, в краткосрочной перспективе повышения цен ожидать не следует. Однако, если политика фонда в области страхования рисков долевого строительства окажется жесткой, это может привести к уходу с рынка небольших застройщиков, а значит – и конкуренции на рынке.

Телушкин Павел (исполнительный директор , «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»))
Телушкин Павел (исполнительный директор , «ФЦСР» (девелопер «Квартала Триумфальный»))

Поправки в 214-ФЗ, которые были приняты минувшим летом, существенно затруднят доступ на рынок слабым и неустойчивым застройщикам и, тем самым, существенно снизят возможность появления новых долгостроев. Более того, уже сегодня девелоперы в столице находятся под жестким контролем властей, поэтому по-настоящему проблемные стройки в Москве можно пересчитать по пальцам. С этой точки зрения средств компенсационного фонда на завершение неудавшихся проектов должно хватить. Для примера: объем инвестиций в «Квартал Триумфальный» составил порядка 5-6 млрд рублей. Учитывая то, что мы реализуем проект премиум-класса, а долгострои чаще всего образуются на рынке жилья эконом-класса, где девелоперы пытаются работать на грани рентабельности, компенсационный фонд с легкостью сможет покрывать расходы на строительства где-то 5-10 проблемных проектов в год. Полагаю, что в будущем число долгостроев снизится, и появляться они будут все реже.
Кроме того, я полагаю, что компенсационный фонд все-таки должен работать на общефедеральном уровне, потому что в абсолютном выражении отчисления застройщиков в регионах и Москве будут отличаться в разы. В итоге, компенсационные фонды в регионах окажутся не способными покрывать издержки на завершение долгостроев (вероятность появления которых, кстати, в провинции намного выше, чем в столице). Другая ситуация сложится в Москве, где компенсационный фонд накопит большой ресурс, но, скорее всего, останется почти невостребованным. В целом, компенсационный фонд сыграет позитивную роль прежде всего потому, что поможет повысить общий уровень доверия к отрасли, а значит девелоперам будет легче получать долгосрочные кредиты.

Подкидышева Татьяна (Руководитель департамента новостроек, «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»)
Подкидышева Татьяна (Руководитель департамента новостроек, «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»)

Создание компенсационного фонда является одной из мер, разработанных с целью поддержки имущественных прав дольщиков. Данный инструмент заработает наряду с другими новшествами, запланированными в рамках поправок к 214 -фз. Общий тренд состоит в том, чтобы усилить контроль за деятельностью застройщиков и предпринять шаги, позволяющие дольщикам уберечь свои средства. Компенсационный фонд в этом отношении заменит механизм страхования, будучи более действенным инструментом. Дело в том, что за счет отчислений со стороны застройщиков будет создана мощная финансовая база, которая позволит обеспечить необходимые выплаты дольщикам, пострадавшим в случае развития неблагоприятного сценария. У страховой компании таких ресурсов может не оказаться, так как сама по себе строительная отрасль аккумулирует в себе очень большие средства. Кроме того, компенсационный фонд не ляжет дополнительным бременем на застройщиков: он просто заменит тот механизм, что действует сейчас, и затраты в этом отношении будут вполне сопоставимы.