Договор найма: юридические тонкости

Ситуация: договор найма жилья заключен сроком на 12 месяцев и не зарегистрирован в Росреестре. Как взыскать залог/депозит по такому договору?

 Маричев Александр (Начальник отдела консалтинга и корпоративного обслуживания, "ДИГЕСТА")
Маричев Александр (Начальник отдела консалтинга и корпоративного обслуживания, "ДИГЕСТА")

Итак, заключён договор найма жилого помещения сроком на 12 месяцев. Нужно ли его регистрировать в Росреестре? Да, нужно. В соответствии со ст.683 Гражданского кодекса РФ данный договор отнесён к категории долгосрочных, заключённых сроком от одного года до 5 лет, и на основании федерального закона № 217-ФЗ от 21.07.2014 такой договор подлежит обязательной регистрации в установленном порядке (в Росреестре). Далее, статья 165 ГК РФ гласит: " Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.", а также " ... сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.". То есть, отвечая на поставленные вопросы, можно сказать, что не регистрация договора не означает его не заключение для сторон, а залог по незарегистрированному договору можно взыскать в судебном порядке.

Зеленский Роман (и.о. руководителя департамента аренды, НДВ-Недвижимость)
Зеленский Роман (и.о. руководителя департамента аренды, НДВ-Недвижимость)

Если под словом "залог" подразумевается страховой депозит, то взыскиваться он должен согласно установленным нормам в договоре найма, который был подписан между сторонами. Тот факт, что собственник не зарегистрировал договор в Росреестре, не влияет на его юридическую силу. Правильно составленный договор и подписанный с обеих сторон вступает в силу с момента его подписания, и при возврате страхового депозита и других случаях следует руководствоваться именно договором, а при не отсутствии согласия - обращаться в суд

Суд может признать договор ничтожным, если он был составлен с нарушениями, без учета законодательных норм. Чтобы избежать такого рода последствий необходимо обращаться к профессионалам или руководствоваться ГК РФ – главой 35 "Найм жилого помещения".

Баранкова Наталья Валерьевна (юрист, ЗАО "Пересвет-Инвест")
Баранкова Наталья Валерьевна (юрист, ЗАО "Пересвет-Инвест")

Согласно действующему законодательству, договор, подлежащий государственной регистрации, но не зарегистрированный сторонами считается незаключенным.

Для того, чтобы обезопасить себя, в самом договоре найма необходимо предусмотреть в каких случаях внесенный залог возвращается Нанимателю. Например, можно использовать такое условие: в случае, если договор не будет зарегистрирован в соответствии с действующим законодательством РФ в установленный Договором срок Наймодатель обязуется возвратить денежные средства, полученные по Договору в полном объеме, в течении 3 календарных дней. Естественно, данная формулировка общая, ее конкретизация будет отличаться от условий сделки.

При этом при передаче денег обязательно нужно составлять документ (расписку) о том, что Наниматель в рамках договора передал Наймодателю денежную сумму в установленном размере, а Наймодатель ее принял. В расписке необходимо указать паспортные данные, даты, и суммы с подписью всех сторон.

Если сумма не будет возвращена, Наниматель (при условии наличия всех необходимых документов, доказывающих передачу и получение) имеет право обратиться за защитой своих прав в судебные органы РФ.

Также следует обратить внимание на положение 3. ст.432 ГК РФ, согласно которой, если сторона приняла по договору исполнение либо иным образом подтвердила действие договора, она не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности.

Правовым последствием признания договора найма незаключенным в судебном порядке является то, что стороны не несут перед друг другом никаких обязательств. Следовательно, если по незарегистрированную договору долгосрочного найма, осуществлялась оплата, то для того, чтобы вернуть денежные средства, необходимо доказать факт их передачи и получения.