Рентный бизнес стал невыгоден

30.03.2018

Нет никакого смысла покупать квартиру для дальнейшей сдачи в аренду. Окупаемость инвестиций составит более 13 лет.

 Елова Мария (Руководитель пресс-службы, «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»)
Елова Мария (Руководитель пресс-службы, «НДВ-СУПЕРМАРКЕТ НЕДВИЖИМОСТИ»)

Вложения в квартиры, приобретаемые для сдачи в аренду, будут окупаться в течение длительного срока. В этом можно убедиться, рассмотрев один из примеров. Допустим, предметом покупки является уютная квартира в одном из популярных районов Москвы стоимостью в размере 7,5 млн рублей. Метро расположено рядом, что будет способствовать поиску арендаторов на жилье. В случае, если данный объект будет сдан за 35 000 рублей в месяц (цена арендной ставки варьируется в зависимости от расположения, характеристик объекта и укомплектованности квартиры, поэтому оценка приблизительная), то вложенные деньги отобьются примерно за 18 лет. При нужно понимать, что на фоне колебаний рынка арендная ставка может меняться как большую, так и меньшую сторону. Также существуют расходы, связанные с оплатой коммунальных услуг и налога на жилье, и здесь тоже есть нюанс относительно того, какие договоренности сложатся между арендатором и собственникам жилья. Однако обычная практика такова, что арендатор платит за переменную часть расходов (по счетчику).

Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)
Литинецкая Мария (Управляющий партнер, «Метриум Групп»)

Чтобы вернуть свои затраты на покупку объекта для аренды в массовом сегменте, потребуется в среднем 14 лет. И это для однокомнатной квартиры эконом-класса. Окупаемость средней «трешки» составит не менее 20 лет. На загородном рынке элитной недвижимости – 30 лет. Таким образом, заработать большие деньги на сдаче в аренду не получится, в массовом сегменте доходность такого «бизнеса» не превышает 4-6% годовых, что ниже даже уровня инфляции (6-10%). На загородном рынке прибыль еще меньше и составляет не более 3-4%. Как правило, если частные лица приобретают жилье для арендного бизнеса, они рассчитывают не на приумножение, а сохранение средств или получение небольшого, но стабильного дохода. Интересно, что после неоднократных заявлений властей о кризисе пенсионной реформы, увеличилась доля тех, кто с помощью сдачи квартир в аренду решил создать свой собственный пенсионный фонд, не надеясь на государство. Такие клиенты не гонятся за прибылью, поскольку целью становится стабильный пассивный заработок, в не сверхдоходы в краткосрочном периоде.

Херманс Мария (управляющий партнер, Investum)
Херманс Мария (управляющий партнер, Investum)

Срок окупаемости зависит от эффективности управления недвижимостью, что в свою очередь напрямую связано с типом объекта, его расположением и другими важными для потенциальных арендаторов характеристиками. Собственные объекты наша компания сдает со средним ROI на уровне 15% годовых, то есть окупаемостью не более 7 лет. Однако данному результату всегда предшествует большой объем работы по выбору подходящих объектов, предварительному проектированию и финансовому планированию касательно рассматриваемых для покупки объектов. Для массового рынка такой подход тоже применим, но стоит иметь в виду, что квартир с высоким инвестиционным потенциалом мало и придется потратить время на поиски.

Москалев Павел (Руководитель департамента нового строительства, ГК "Экотон")
Москалев Павел (Руководитель департамента нового строительства, ГК "Экотон")

Если под окупаемостью понимать срок, в течение которого арендная плата сравняется с ценой покупки, то тут речь идет чаще всего более чем о 10 годах. Понятно, что много зависит от характеристик квартир: студия или однокомнатная окупаются быстрее, чем двух и трехкомнатные квартиры; квартиры эконом-класса обычно окупаются быстрее элитных квартир. Для примера возьмем однушку за 3 млн.руб., которую в последствии можно сдавать за 20т.р./мес. Арифметика говорит – 12,5 лет. Однако я бы не использовал столь примитивный подход. Во-первых, арендная плата со временем будет возрастать, во-вторых, рыночная стоимость квартиры со временем также растет. Если купить квартиру на этапе строительства, то какое-то время ее не удастся сдавать, зато рост ее стоимости к моменту сдачи дома может существенно превзойти потенциальные арендные платежи. Конечно, следует учитывать и потери: наверняка в течение 10 лет придется вкладываться в состояние и оснащение квартиры, чтобы она не теряла привлекательности для арендатора, также нельзя исключать ротации арендаторов и временного простоя квартиры. И все-таки доходность этого бизнеса существенно выше, чем простое деление месячной аренды на рыночную стоимость квартиры. Более того, этот бизнес относится к числу консервативных, т.е. надежных, малорискованных. На сегодняшнем рынке, когда цены на квартиры стали доступнее, можно подобрать отличный вариант для вложения с целью сдачи в аренду. Обращайтесь к профессионалам, они помогут найти максимально доходный вариант.