REBURG
2765 subscribers

Госплан возродился. Рынок жилья на развилке

295 full reads
395 story viewsUnique page visitors
295 read the story to the endThat's 75% of the total page views
2 minutes — average reading time

Национальный проект "Жилье" набирает скорость и на поворотах начинает заносить. Пока еще есть возможность притормозить и переосмыслить заявленную логику развития. Но желающих в очередной раз прокричать, что "король-то голый" пока нет.

Планы по строительству жилья теперь снова спускаются из Москвы.
Планы по строительству жилья теперь снова спускаются из Москвы.
Планы по строительству жилья теперь снова спускаются из Москвы.

Предыстория

Минстрой РФ настойчиво требует от региональных властей увеличить объемы ввода жилья. К 2024 году в стране должны построить не менее 120 млн. кв. м. Исходя из этого показателя всем регионам назначены планы по увеличению показателей ввода.

Впереди пятилетка ударного труда. Специалисты с опытом работы в Госплане скоро смогут рассчитывать на хорошие должности.

К 2024 году надо строить не менее 80 млн. многоквартирного жилья и 40 млн. кв. м индивидуального жилья.
К 2024 году надо строить не менее 80 млн. многоквартирного жилья и 40 млн. кв. м индивидуального жилья.
К 2024 году надо строить не менее 80 млн. многоквартирного жилья и 40 млн. кв. м индивидуального жилья.
120 000 000 кв. м жилья. Никто не знает как появилась эта цифра. Но в последнее время именно она управляет огромной отраслью и крутит вокруг своей оси весь рынок жилья.

В России давно привыкли к политическим декларациям и заявлениям. Мы не удивляемся репликам про беспрецедентный рост заработной платы и повышение доходов населения. Эти заявления продолжают жить в параллельной реальности. Проблемы начинаются тогда, когда виртуальная реальность начинает управлять реальными рыночными процессами. Именно это сейчас происходит с планами по вводу жилья.

История о том, как вымышленная цифра управляет логикой развития рынка

У чиновников на местах очень мало действенных рычагов влияния на рыночный спрос. Им сложно повлиять на итоговые показатели ввода жилья, который почти полностью зависит от рыночной конъюнктуры. Но пока здесь достаточно много барьеров. Доходы не растут, ипотека буксует, новых факторов роста спроса не сформировано.

Но региональные и муниципальные чиновники могут влиять на предложение. И здесь их интересы могут совпасть с желаниями застройщиков.

Девелоперский бизнес всегда был сектором, который не только зависел от власти, но и стремился участвовать в формировании местной повестки. Сейчас у застройщиков хорошие стартовые условия для продвижения своих интересов. Власти нужны новые метры, девелоперам - рост капитализации своих проектов. Увеличиваем плотность застройки, закрываем глаза на инфраструктурные диспропорции - отличный win-win сценарий. Но не для всех. В проигрыше могут оказаться города, его жители и те, кто будет разгребать последствия таких решений.

Строить много, строить ярко, строить дешево - вполне может стать лозунгом следующей пятилетки.
Строить много, строить ярко, строить дешево - вполне может стать лозунгом следующей пятилетки.
Строить много, строить ярко, строить дешево - вполне может стать лозунгом следующей пятилетки.

Если ничего не изменится, то погоня за рекордами рынка жилья приведет к нескольким неприятным последствиям:

  • дальнейший рост новых районов на окраинах городов без социальной инфраструктуры и общественного транспорта.
  • рост плотности застройки на окраинах
  • упрощение предложения и качественная деградация проектов
  • смещение акцентов с начинки на обертку и фантики

В погоне за новыми рекордами рынка недвижимости, о гармоничном развитии городов и отдельных территорий забудут. Проблемы с социальной инфраструктурой, общественным транспортом, качественным и типовым разнообразием жилья будут обостряться.

Еще есть время, для того чтобы скорректировать целевые показатели и переосмыслить подходы к развитию рынка жилья. И первое, что надо сделать - забыть о вымышленном ориентире в 120 млн. кв. м. Затем проанализировать ситуацию в городах, понять ключевые качественные проблемы на уровне региона. И лишь потом перейти к целевым показателям на уровне страны.

Если темы рынка жилья, ипотеки и развития городов интересны вам, подпишитесь на Дзен, / Телеграм-канал / YouTube.

Михаил Хорьков
Уральская палата недвижимости
23.10.2019