Приемка квартиры от застройщика: что нужно знать, что требовать, а что простить.

18 October 2018

Требовать исправления большей части косяков строителей – не целесообразно. Ниже читайте каких именно и почему. В конце статьи разоблачаю распространёный миф про аммиак в квартирах.

Материал получился большой. Если у Вас сейчас нет времени, поставьте в закладки ознакомьтесь позже.

Важно! Будьте готовы, что застройщик заявит, что на исправление у него есть 45 дней. И не факт, что они все исправят с первой попытки. То, что я предлагаю требовать от застройщика то что: а) могут исправить либо быстро, либо по ходу ремонта, б) дорогостоящие исправления.

1 – Ровность стен и перегородок. Очень и очень редко застройщик оставляет стены действительно ровными. Нормальный допуск, по современным меркам 2 мм на прави́ло (двухметровая рейка).

Требовать выравнивания не нужно!

Потому что:

а) если нанесут второй слой с нарушением технологии, то нет гарантии, что они оба не отвалятся от стены через полгода, год...

б) ровность в 2 мм скорее всего Вам не сделают, а доведут до требований СниП (Строительные нормы и правила). Что будет гораздо хуже, придется снимать оба.

в) некоторые подрядчики будут настаивать снять штукатурный слой. И будут правы, так как нет гарантии, что при последующей обработке стен, эта штукатурка останется на стене. Те, кто готов нести ответственность за свою работу не захотят брать ответственность за неизвестно что:

г) «доделать» будет технически сложнее, чем снять и сделать снова хорошо.

Вывод. Кривые стены, даже если этого не видно на глаз, пока они «серые», не то, из-за чего стоит не принимать квартиру.

А так должно быть. На фото выполнена штукатурка по маякам. Маяки из стены убраны. Штукатурка сохнет. Стена ровная и гладкая. На свет видно легкий блеск.
А так должно быть. На фото выполнена штукатурка по маякам. Маяки из стены убраны. Штукатурка сохнет. Стена ровная и гладкая. На свет видно легкий блеск.

2 – Примыкание перегородок к монолитному потолку. Не очевидный момент, но обратите внимание. Если у Вас в квартире стены собраны из кирпича или блоков они не должны быть зачеканены раствором. Там должна быть монтажная пена, или иной вид «мягкого» соединения. В противном случае Вы увидите это:

3 – Качество стяжки пола. И в данном случае, я имею ввиду качество, но не ровность. Если стяжка качественная, но не ровная, ее легко можно залить сверху. По логике ремонта есть много причин подливать полы сверху (убирать порожки, при разных напольных покрытиях, укладывать теплые полы и т.д.). ВАЖНО. На стяжке не должно быть крупных трещин, и тем более на этих трещинах не должно быть подвижности при нажатии. На момент написания статьи, большинство застройщиков заливает т.н. «полусухую» стяжку машинным способом. При этой технологии такие «косяки» бывают очень редко, но все же. Важно также обратить внимание, что в местах примыкания к стенам должен быть зазор, по-хорошему там должен торчать изолон. А также прорезаны швы между помещениями. Отсутствие их может говорить об уровне мастеров. И возможно будущем этой стяжки (но это уже как повезет).

Вывод: стяжка должна выглядеть примерно, как на фото.

Стяжка должна быть отвязана по всему периметру.
Стяжка должна быть отвязана по всему периметру.

4 – Вентиляция. Нужно обратить внимание на пару простых моментов. Первое: на шахте должны быть вентиляционные отверстия. Их частенько забывают пробить. На шахте могут быть места заготовок для них, но лучше, чтобы это сделал застройщик. Если Вам скажут, что ремонтники пробьют дырочку, то не ведитесь. Проковырять ее совсем не сложно, но сложно угадать где именно. Некоторые шахты имеют такую конструкцию внутри, что там есть много каналов. И если в такой шахте попасть не в свой канал, то вытяжка соседей будет тянуть к Вам. Есть проектные размеры. Надо только найти нужный чертеж и сделать.

И второе, тоже очевидное: проверить тягу вентиляции. Достаточно просто поднести руку к вентиляции, и Вы почувствуете. Сложно добраться без стремянки. В жару вытяжка может быть «втяжкой») И не забудьте открыть окна, иначе без притока воздуха тянуть плохо будет даже хорошо работающая вытяжка.

5 – Зазор между вентиляционной шахтой и стеной. Типичная ситуация для современных кухонь.

На плане необходимый зазор заштрихован.
На плане необходимый зазор заштрихован.

Если стояки водоснабжения и канализации находятся только с одной стороны от вентиляционной шахты, то между шахтой и стеной должен быть зазор (он может быть прикрыт блоками или другой отделкой). У отделочников должна быть возможность протянуть трубы в другое помещение. Конечно если трубы уже не разведены по помещениям.

Так должно быть. Это угол в кухне, что изображен на плане. Как видим со стороны кухни нет никаких следов того, что там есть ниша. Ниша есть со стороны туалета.
Так должно быть. Это угол в кухне, что изображен на плане. Как видим со стороны кухни нет никаких следов того, что там есть ниша. Ниша есть со стороны туалета.

6 – Отсутствие влажных пятен. Многие, в том числе и я в более ранних своих материалах, рекомендуют проверять наличие или отсутствие влажных пятен у батарей и стояков водоснабжения. Это никак не регламентируется, но я все равно настаиваю на том, что на эти моменты стоит обращать внимание. Хотя бы для себя. Понятное дело, что в процессе работ там могла быть вода. Но, если следы есть, они должны быть сухими. Говоря проще, важно не спутать влажные пятна и разводы (которые являются частым явлением).

7 – Окна, балконные блоки, фасадное остекление. Этому моменту стоит уделить особое внимание, так как это может оказаться одним из самых неприятных пунктов.

а) Окна, створки должны закрываться хорошо, плотно, без характерного скрежета в момент прикрытия створки. Этим грешат большие створки, они могут со временем провисать. Вам конечно скажут, что это пустяки и можно подрегулировать. ПУСТЬ они и настраивают, так как у настройки есть пределы. Лучше всего с этим справится субподрядчик, который и ставил эти окна.

б) Прижатие створки. В зарытом состоянии из створки не должно дуть. Проведя рукой вдоль створки можно почувствовать. Некоторые специалисты рекомендуют использовать зажигалку, но на мой взгляд рукой удобнее. Неприятное место сверху. Накладывается тот факт, что туда сложнее всего добраться, а створка проседает вниз. С трех сторон все может быть хорошо, а сверху продувать. По аналогии, пусть это исправляют субподрядчики застройщика.

в) Створки не должны в незапертом состоянии сами открываться/закрываться. Значит окно стоит криво, и сильно криво. По параметрам, окно должно стоять по уровню. Тоже самое касается и оконных откосов. Лучше, чтобы они были не отделаны (на это есть несколько причин, подробнее я позже напишу в статье об оконных откосах), но если уж, то не требуйте ровности.

Отделка уже начинает отслаиваться. Ровность оставляет желать лучшего.
Отделка уже начинает отслаиваться. Ровность оставляет желать лучшего.

г) Уровень окон. Нормативов на это нет, но здравый смысл и опыт мне говорит, что на это так же стоит обратить внимание. Если в комнате два окна и более, они должны быть на одном уровне. Бывают такие ситуации, когда одно окно выше/ниже на несколько сантиметров. Нам порой приходится их переставлять. Это процесс не сложный. Ремонтники это могут, так что не требуйте от застройщика.

д) Фасадное остекление. Аналогично к открытию. Створка должна открываться спокойно, нигде не цеплять и не скрежетать, не должна протекать, что бывает на последних этажах.

е) Если на балконе, лоджии есть какие-либо ограждения из металла, то внимательно осмотрите стекла на предмет окалин. Если просто то это кусочки метала вплавивишиеся в стекло. Это происходит, когда от УШМ (болгарки) летят раскаленные искры и попадают на стекло.

8 – Наличие пломб на приборах учета. Вопрос конечно более юридический, и к моему опыту мало относится, но не раз сталкивался с тем, что их отсутствие приводило к сложностям с последующей переделкой и опломбировкой этих приборов учета в процессе ремонта.

9 – Приемка электрики. Легко и просто проверить розетки даже не подготовленному человеку любым прибором, хоть зарядкой для телефона. Сложнее может быть со светом. Далеко не всегда застройщики оставляют в квартире патроны с лампочками. Если они есть, то вопрос снят сам собой. Если нет, то можно купить отвертку индикатор. Цена 100 рублей, есть в каждом продуктовом гипермаркете. Все просто, вставляете ее в патрон или к проводу, индикатор загорается, значит напряжение есть.

10 – Входная дверь. По аналогии с окнами. Дверь должна хорошо открываться и закрываться. А сама она не должна этого делать. В закрытом состоянии надавите на дверь в таком месте где нет ребер жесткости, рельефа и т.п. Понажимайте в разных местах, это поможет Вам понять насколько толстое железо, как оно прогибается и от насколько сильного воздействия.

11 – Аммиак в квартире. Миф или реальность. В бетон раньше добавляли противоморозную добавку на основе аммиака. Некоторые компании предлагаю за скромную плату проверить воздух тестером. И приносят небольшой такой приборчик, который говорит, что все в норме. Это реальный индивидуальный тестер. И все бы хорошо, если бы не одно НО. Чувствительность этого приборчика такова, что зафиксировать он может только очень значительную долю аммиака. Он используется в промышленности для обнаружения разовых выбросов, превышающих предельно допустимые концентрации. В жилых помещениях аммиака вообще не должно быть! Но если этот тестер покажет, что там превышена допустимая норма, там нельзя находится вообще, не говоря уже о том, чтоб просто жить. А какую то, незначительную долю он не покажет.

Вот основные моменты, на которые надо обратить внимание при приемке квартиры от застройщика. Требовать исправления стоит только 4, 7 и 8 пунктов. Может быть третий, когда Вам не важны сроки, но важно не переплатить. 1, 2, 6 и 9 пусть застройщик даже не трогает, только испортит, а рамках ремонта Вам сделают лучше. 5 это уже данность, с ней надо думать, как выкрутиться в рамках ремонта. 10 это просто информационный момент.

Надеюсь мой опыт будет Вам полезен. Если Вам было интересно ставьте лайк, подписывайтесь, друзья, а я продолжу делится своим опытом.

Саков Михаил.