Согласитесь, что куда более типичной для нас выглядит обратная ситуация: когда пожилой человек становится жертвой аферистов и лишается своего жилья в результате обмана.
Всем известно, что одиноко проживающие старики чаще привлекают внимание любителей легкой наживы, т.к. достаточно легко поддаются обману и подписывают документы на квартиру.
Но в последнее время появляется все больше информации о том, что жертвами в сделках по продаже жилья становятся покупатели, которые заключают договор с продавцом преклонного возраста.
Начинается все вполне обычно: приобретается квартира у пенсионера. Но далее события могут развиваться по-разному – от самого благоприятного варианта, когда покупатель с продавцом после сделки расстаются довольные друг другом и больше никогда не встречаются, до самого плачевного, когда покупатель остается и без квартиры, и без денег.
Разберем, разумеется, последний, наихудший вариант, который может стать вероятным следствием двух ситуаций:
Ситуация 1: после покупки квартиры к покупателю обращаются с претензиями родственники пенсионера, недовольные тем, что он продал квартиру.
Они, как говорится, «имели виды» на эту квартиру, а тут вдруг она неожиданно «вышла» из будущего наследства. Поэтому их основной целью становится отменить сделку во что бы то ни стало, используя все ее слабые стороны.
А в случае с покупкой жилья у пожилого самым уязвимым местом сделки является именно продавец, точнее – его психическое состояние на момент подписания договора.
Закон очень строго относится к соответствию истинной воли стороны при совершении сделки ее фактическому изъявлению. «Дефект воли» влечет недействительность сделки, в случае с пожилым человеком вероятность такая намного выше.
Поэтому в ходе судебного разбирательства могут выясниться такие обстоятельства, которые явно будут не в пользу покупателя:
- продавец ограничен или лишен дееспособности по решению суда
- продавец в силу своего психического состояния не мог адекватно воспринимать действительность и значение своих действий при заключении договора.
Это подтверждается только по итогам проведения судебной экспертизы. На практике достаточно часто врачи-эксперты приходят к выводу о наличии у обследуемого признаков возрастной деменции, что дает основания суду усомниться в истинности намерений продавца.
В результате суд отменит сделку, и квартира вновь перейдет в собственность продавца.
Покупателю, конечно, должны будут вернуть деньги, но на деле никто их отдавать не торопится, а судебные приставы при отсутствии иного имущества (что часто и бывает), смогут лишь удерживать из пенсии продавца по 50% ежемесячно до выплаты всей суммы.
Можно себе представить, сколько лет потребуется на то, чтобы покупатель смог вернуть себе деньги.
Ситуация 2: сам продавец затевает тяжбу о признании сделки по продаже квартиры недействительной, ссылаясь на то, что в силу возраста не понимал, что подписывал.
Угрожая отменой сделки, он может потребовать у покупателя дополнительно заплатить за то, чтобы не судебного иска не было.
А некоторые недобросовестные продавцы специально продают свое жилье по заниженной цене, ждут, пока покупатель сделает там ремонт, после чего отменяют сделку через суд и получают новенькую квартиру.
Взыскать с них деньги, конечно, можно, но фактически получить их проблематично, как указывалось выше.
Как избежать подобных неприятностей, заключая договор с пожилым человеком?
1) Обязательно нужно проводить сделку через нотариуса: у него имеется доступ к базе данных лиц, ограниченных и лишенных дееспособности, т.е. продавца будет легко проверить заранее.
Кроме того, нотариус становится дополнительным свидетелем добровольного намерения продавца заключить договор и сможет подтвердить это в суде.
К тому же многие нотариусы сейчас записывают процесс заключения сделки на видео, что в дальнейшем послужит еще одним доказательством в защиту покупателя.
2) Желательно поставить условие перед продавцом, что в день сделки он проходит медицинское обследование на предмет оценки его психического состояния.
Если продавец отказывается наотрез, есть повод задуматься, заключать ли с ним сделку.
Помните: спешка и безответственность в сделках с недвижимостью может дорого обойтись.