Важные правила продажи доли в квартире

Когда квартира ваша лишь частично, это вызывает массу дополнительных неудобств: в любых мелочах приходится учитывать мнение других совладельцев, но в то же время обязанности по содержанию жилья никто не отменяет.

Поэтому вполне понятно желание многих «дольщиков» поскорее избавиться от своей доли в квартире взамен на деньги или отдельное жилье.

Но и в случае продажи, надоевшая доля может напоследок преподнести еще одну порцию неприятностей своему уже бывшему владельцу, обеспечив ему судебные разбирательства.

В отличие от продажи целой квартиры, доля требует соблюдения особых правил оформления сделки: прежде всего – это надлежащее уведомление всех остальных сособственников о предстоящей продаже.

Простая, на первый взгляд, процедура на деле очень часто оборачивается крахом всей тщательно выстраивавшейся цепочки – от поиска покупателя до подписания договора.

Следует помнить, что даже если вы нашли выгодного покупателя, заключать с ним договор нельзя до того, как от всех сособственников не получите отказ купить вашу долю.

Продавец доли по закону связан обязательством обеспечить приоритетное право ее покупки другими совладельцами имущества и только в случае их отказа от выкупа можно продавать долю третьему лицу.

В противном случае любой сособственник вправе потребовать через суд перевести сделку на себя: тогда совершенная уже продажа отменяется, и покупателю придется вернуть все деньги с учетом причиненных убытков.

Поэтому продавцу необходимо соблюсти процедуру уведомления всех сособственников о продаже:

- письменно сообщить о планируемой продаже доли в квартире (величина доли и адрес помещения),
- указать точную цену, за которую доля продается,
- предложить приобрести долю на обозначенных условиях.

Формальное сообщение о том, что вы намереваетесь продать долю без указания всех вышеперечисленных сведений, неминуемо повлечет отмену сделки.

Главная сложность, которая часто встает на пути продавца доли, заключается в невозможности вручить уведомление всем сособственникам: проживают по другому адресу, а бывает, что и специально уклоняются от получения уведомления.

Как нужно оформлять в таких случаях уведомление всех «дольщиков»?

Вариант 1 – направить его заказным письмом по адресу официальной регистрации сособственника.

Обратите внимание, что суды очень щепетильно относятся к такому способу уведомления. В частности, исходя из практики, можно выделить следующие требования к почтовому уведомлению о продаже доли:

- оно должно быть направлено по последнему известному месту жительства сособственника.

Если известно, что фактически дольщик проживает не по месту регистрации, а по другому адресу, нужно направлять уведомление в оба адреса,

- если письмо не было доставлено адресату по причинам, которые от него не зависят (за истечением срока хранения, например), это не считается надлежащим уведомлением,
- если письмо получил не адресат, а кто-то из членов его семьи, уведомление также не засчитывается.

Во всех указанных случаях суды отменяли договор продажи доли третьему лицу, т.к. не было соблюдено преимущественное право покупки доли.

Вариант 2 – уведомлять сособственников через нотариуса.

Поскольку сейчас все сделки с долями в жилых помещениях подлежат обязательному нотариальному удостоверению, этот вариант представляется самым удобным и надежным.

Нотариус сам рассылает уведомления «дольщикам», а если конверт возвращается неполученным, может дать официальный документ о том, что продавец предпринял все зависящие от него меры к уведомлению остальных сособственников.

Такой способ уведомления в большинстве случаев признается судами, как добросовестное исполнение продавцом своих обязанностей.

Отнеситесь к уведомлению сособственников о продаже доли максимально ответственно! Не торопитесь заключать сделку, не дождавшись месяца с момента уведомления!

© Сивакова И. В., 2018 г.