8 распространённых ошибок при покупке квартиры

27 April
<100 full reads
177 story viewsUnique page visitors
<100 read the story to the endThat's 51% of the total page views
4,5 minutes — average reading time

Покупатели недвижимости всегда рискуют: у одних застройщик может недостроить дом, у других — продавец оказаться мошенником. Алексей Гальцев, создавший персональный искусственный интеллект для инвестиций в недвижимость, рассказал о восьми ошибках, которые часто совершают покупатели жилья.

1. Недооценивать стоимость ремонта

В новостройке можно купить одну и ту же квартиру по разной цене — с ремонтом и без. Если разложить разницу в стоимости квартиры на цену ремонта за 1 м2, получим выгоду от покупки квартиры с ремонтом от застройщика. Если покупателя устраивает экономремонт от застройщика, покупая квартиру с отделкой, он сэкономит не так уж и много по деньгам. Но тут стоит помнить о времени на самостоятельный ремонт, а также о том, что в это время нужно будет где-то жить и, скорее всего, оплачивать аренду.

Во вторичке, по мнению большинства риелторов, обычно «достаточно просто освежить — поклеить новые обои и побелить потолок». На деле же, начиная клеить обои, новые хозяева понимают, что нужно ровнять стены. А раз уж зашла речь об этом, неплохо бы сразу поменять старую проводку и сантехнику. И ремонт выливается примерно в 20% стоимости квартиры.

Совет: сразу считайте честную стоимость ремонта. Как правило, купить квартиру с хорошим ремонтом будет выгоднее, чем делать его самому.

2. Игнорировать перепланировку

Практически в любой квартире найдётся способ улучшить планировку законными или незаконными способами. Снести стену между кухней и гостиной, объединить санузел, совместить комнату и лоджию. Но не каждую перепланировку можно узаконить, а большинство владельцев квартир не уточняют в БТИ, можно ли им внести коррективы в планировку своей квартиры.

Впоследствии, при продаже, это становится большой проблемой, так как банки не хотят согласовывать ипотеку на такие квартиры. Такие варианты можно определить по цене, которая обычно ниже среднерыночной примерно на 10%. Даже если квартира покупается без привлечения кредита, проблема с неузаконенной планировкой просто переходит от старого владельца к новому и может стать преградой для продажи жилья в будущем.

Совет: спрашивайте у продавца техпаспорт из БТИ и сравнивайте его с нынешним планом квартиры. Если перепланировка не узаконена, узнайте, можно ли это сделать. Если перепланировку узаконить нельзя, будьте готовы к тому, что в будущем не появится желающих купить у вас эту квартиру за наличные, а кредит на неё никто не даст.

Сравнить условия ипотеки от разных банков

3. Не требовать документ о психическом здоровье продавца

Справка с подтверждением дееспособности продавца выдаётся в ПНД и не является обязательной при оформлении договора купли-продажи квартиры. Но если продавец будет признан недееспособным, родственники могут оспорить сделку через суд. Квартиру придётся вернуть, а деньги, вероятно, придётся ждать назад долго. Да и кто знает, через какое время родственники продавца решат оспаривать сделку? Возможно, новый владелец уже успеет сделать в квартире ремонт, перевести детей в школу рядом с домом, устроиться на новую работу. Всё это никто не компенсирует.

Совет: продавцу (или продавцам, если собственников несколько) следует обратиться в ПНД по месту регистрации с паспортом. Там ему выдадут справку, которую он сможет предоставить покупателям. Так как документ не является обязательным, продавец вправе отказаться от этого шага. Так же, как покупатели вправе отказаться от покупки квартиры. Но обычно, если продавцу нечего скрывать, он не станет затягивать процесс продажи квартиры и пойдёт навстречу.

4. Не проверять список лиц, зарегистрированных в квартире

Перед покупкой обычно выясняют, кто зарегистрирован по данному адресу. Это называется проверкой квартиры на чистоту. Если кто-то из собственников против сделки, купить квартиру не получится.

Квартира может быть приватизирована с отказом собственников в пользу одного из них. Однако при этом у собственников остаётся право пользования жильём, и через суд они могут вселиться в квартиру и испортить жизнь её новым владельцам.

Совет: собственник должен предоставить выписку из домовой книги, где будут перечислены все, кто зарегистрирован в данной квартире. Если в списке имеются несовершеннолетние, у продавца должно быть разрешение органов опеки на продажу жилплощади. Также нужно выяснить, приватизирована ли квартира. Это может сделать юрист. В случае приватизации у каждого из собственников берут нотариально заверенные отказы от претензий на проживание на данной территории.

5. Не знакомиться с соседями

Наверное, у каждого есть история о соседях, с которыми не хотелось бы жить в одном доме. Скорее всего, в новом жилье тоже будут такие соседи, и нужно заранее понять, что это за люди и можно ли с ними ужиться.

Совет: лучше посмотреть квартиру несколько раз, в разное время. Можно даже не договариваться с хозяином, а просто приехать и понаблюдать за обстановкой возле дома, пообщаться с местными жителями, консьержем, старшим по дому. Информативно будет вечернее время, когда большинство уже вернулись с работы домой.

6. Не интересоваться отзывами об управляющей компании

Деятельность управляющей компании может как сделать жизнь в доме лучше, так и сильно подпортить её. От неё зависит график уборки помещений, график ремонта и тарифы за коммунальные услуги. УК может собирать деньги, не сравнимые с тратами на обслуживание дома, а бороться с этим очень и очень сложно, так как требует коллективной активности.

Совет: перед покупкой квартиры найдите в соцсетях группу дома или района и почитайте, что там пишут. К примеру, в Facebook есть группы по районам, где наверняка можно найти будущих соседей и спросить у них о существующих проблемах. В новостройках часто есть чаты подъездов или домов в целом.

7. Не проверять долги по квартире

Здесь есть разница между долгами по капремонту и долгами по квартире. Капремонт относится только к данному дому, и потому долг по нему остаётся за квартирой, кто бы ею ни владел. Коммунальные же услуги оплачивает конкретный человек, и долги остаются на нём, даже если он продал квартиру. Но продавец после продажи квартиры может признать себя банкротом, и, если это произойдёт в течение трёх лет после заключения сделки, её могут аннулировать. Новый же владелец, лишившись квартиры, которую вернут в конкурсную массу, станет кредитором продавца и сможет получить свои деньги только с него. А это, как вы понимаете, гиблое дело.

Совет: смотрите справку от УК об отсутствии долгов за коммунальные услуги и капремонт. Если за продавцом имеется долг, можно договориться, что покупатель выплатит его за продавца, уменьшив сумму продажи квартиры. Помните, что долг должен быть закрыт до совершения сделки.

8. Купить квартиру по заниженной цене

Продавец квартиры может быть обязан заплатить налог с её продажи. Причинами, по которым продавец избавляется от обязанности платить НДФЛ, являются:

  • срок владения квартирой 5 и более лет;
  • продажа квартиры дешевле или равна стоимости приобретения, но при этом составляет не менее 70% от кадастровой стоимости.

НДФЛ рассчитывается после того, как владелец воспользуется правом на имущественный вычет не более 1 миллиона ₽ (если это право не было использовано им ранее). После подсчёта стоимости с вычетом может оказаться, что владелец попадает под условия освобождения от уплаты налога.

Как же это может касаться покупателя? Продавец может занизить стоимость квартиры по бумагам, а разницу попросить наличными. Проблема может случиться, если после этого продавец или его родственники потребуют расторгнуть сделку. Покупателю в таком случае вернут только сумму, указанную в договоре. Да и сумма налогового вычета на приобретаемое жильё будет получена покупателем не в полной мере, так как официальная стоимости квартиры будет меньше.

Совет: не соглашайтесь на занижение цены. Даже если продавец предложит оформить доплату как отдельную стоимость улучшений (ремонт), эти деньги в случае расторжения договора вам не вернутся.

Делитесь с нами своими лайфхаками, подписывайтесь на канал Сравни.ру и читайте нас в Instagram и VK!