Квартирный вопрос: от Вены до Сингапура

Как разные страны решают вопрос доступного и качественного жилья, и может ли их опыт применяться в России.

Фото: Isockphoto.com
Фото: Isockphoto.com

Почему в Вене большинство жителей не стремятся купить квартиру, предпочитая постоянно снимать жильё, в каком государстве купить дом могут только граждане и какие проблемы могут решить «гибкие стандарты», использующиеся во многих странах? Strelka Magazine сравнил лучший мировой опыт, основываясь на исследовании испанской компании CTA: City Transformation Agency, проведённом в рамках разработки Агентством ипотечного жилищного кредитования (АИЖК) и КБ «Стрелка» «Стандарта комплексного развития территорий РФ».

В большинстве стран мира доступным называют такое жильё, которое обеспечивает нормы жилой площади на человека, базовые удобства, рабочие места и социально-бытовые услуги. При этом семья ежемесячно тратит на него не больше 30 % своего дохода. Жильё позволяют сделать доступным пять факторов: стоимость строительства квадратного метра, уровень доходов домохозяйств, процентные ставки по кредитам на покупку жилья, стоимость эксплуатации и технического обслуживания здания, соотношение спроса и предложения на рынке. Именно на эти параметры обычно стараются повлиять власти.

КАК ОБЕСПЕЧИТЬ ЖИЛЬЁМ НЕРЕЗИНОВЫЕ ГОРОДА: ДОХОДНЫЕ ДОМА, ГОСКОНТРОЛЬ, СОЦИАЛЬНЫЙ НАЁМ

По прогнозам, к 2030 году около 5 миллиардов человек будет жить в городах, а вопрос перенаселённости актуален для многих крупных мегаполисов уже сейчас. Большинство городов, успешно решающих квартирный вопрос, выбирает стратегию не расширять границы своей территории, а максимально развивать имеющиеся районы. Это делают с помощью разных механизмов. В Ванкувере, где доля вакантного жилого фонда всего 0,6 %, а 65 % жилья находится в частной собственности, экспериментируют с новыми формами жилья. Например, используют временные сборные дома и кохаузинг — кондоминиум с большой долей пространств общего пользования. А также город предоставляет инвесторам участки на льготных условиях, если 100 % квартир предназначены для сдачи в аренду (то есть создаются доходные дома) и если они продаются на 20 % ниже рыночной цены.

Роттердам, Нидерланды
Роттердам, Нидерланды

В городе-государстве Сингапуре рынок недвижимости находится под жёстким контролем властей. Строительством, продажей и сдачей в аренду занимаются госкорпорации, а право на приобретение жилья в собственность имеют только граждане. А в Вене 80 % горожан даже не собираются покупать квартиру, предпочитая снимать жильё. Екатерина Малеева, руководитель проектов КБ «Стрелка»: «Там хорошо развита система аренды и отрегулированы её правовые условия. Поэтому люди чувствуют себя защищёнными, знают, что арендодатель не может внезапно выселить их. Им довольно просто переехать на другой конец города при смене работы, вместо того чтобы тратить много времени в транспорте. В России же, наоборот, у большинства людей квартиры находятся в собственности, а система съёма жилья гораздо меньше отрегулирована. Что сказывается, например, на мобильности».

При этом в Вене остро стоит вопрос устаревшего жилого фонда, ещё в 1974 году 42 % квартир признали не соответствующими требованиям к качеству. Это исправляют щадящими методами, при которых приоритет отдаётся реконструкции зданий, а не строительству новых. Кстати, Вена считается одной из самых доступных европейских столиц из-за развитой системы жилищных субсидий, ими пользуются 60 % семей. А у Гамбурга, который страдает от высоких цен на жильё, 30 % от числа новых квартир резервируется для аренды, субсидируемой государством.

«И НАКОНЕЦ ПОСТРОИЛИ!»: КАКИЕ ЭТАПЫ ДОЛЖЕН ПРОХОДИТЬ ПРОЕКТ?

По словам Малеевой, чтобы формировать привлекательную городскую среду, важно, как выстроен процесс проектирования. «От технического задания и его архитектурного решения до воплощения в жизнь проект проходит множество этапов. И то, насколько возможно его контролировать на этом пути, напрямую влияет на качество, — объясняет Екатерина. — У нас этот процесс разбалансирован. Нет обязательной стадии обсуждения концепции, а ведь именно в этот момент легче всего что-то поменять и договориться. Но согласование проходит, когда уже есть масса чертежей и минимум полгода идёт работа над проектом. Любое изменение обходится дорого, и стараются оставлять как есть».

Хельсинки, Финляндия
Хельсинки, Финляндия

Среди городов — лидеров по качеству жизни выделяются шесть, которые научились формировать привлекательную городскую среду и эффективно распределять ресурсы на новое жильё в условиях растущего населения. Это Амстердам, Ванкувер, Копенгаген, Париж, Сингапур и Цюрих. У всех них проект нового строительства проходит три стадии: стратегическое планирование, градостроительное регулирование и архитектурное проектирование. На первой, например, могут определяться точки роста (зоны интенсивного градостроительного развития с учётом возможностей бюджета и эффективного распределения нагрузки на инфраструктуру — прим. ред.) и формироваться совместные планы города и региона по размещению жилья и транспорта. Самый большой пакет документов на этом этапе у Копенгагена: это «Стратегия пространственного развития», «Стратегия развития общественных пространств», «Стратегия повышения энергоэффективности» (в том числе зданий и сооружений) и Архитектурная политика Копенгагена. А в Амстердаме она включает только «Стратегию пространственного развития». В России, по словам Екатерины, эта стадия на уровне города вовсе не обозначена законодательно.

На этапе градостроительного регулирования обсуждаются объёмно-пространственные регламенты, причём даже такие детальные, как форма зданий, профили улиц, вынос балконов, цвет и материал фасадов. «В России этот уровень есть, но на нём утверждаются только количественные параметры: границы участков и сколько квадратных метров можно на них построить. Качественные характеристики будущей застройки остаются в стороне», — сравнивает Малеева.

Ванкувер, Канада
Ванкувер, Канада

На этапе архитектурного проектирования выбранные для исследования города уделяют большое внимание стадийности, детальному предпроектному анализу и привлечению экспертного сообщества.

«В мире сегодня есть тенденция к увеличению стадий проектирования и изменению роли действующих лиц: технологии быстро меняются, особенно в экологическом строительстве. Поэтому круг участвующих в проекте специалистов расширяется, даже появляются отдельные профессии, связанные с их координацией», — говорит Малеева. В России только две обязательные стадии проектирования — проектная и рабочая документация. По словам Екатерины, они были введены ещё в советское время и заточены под массовое домостроение, когда согласования архитектурного облика не требовалось, он уже был заранее определён типовым проектом. Поэтому сейчас эта система нуждается в доработке.

ГИБКИЕ СТАНДАРТЫ — ИНСТРУМЕНТ БЫСТРОГО РЕАГИРОВАНИЯ

Ещё один аспект, влияющий на качество жилья, — нормативы и характеристики, которым должен соответствовать проект, и то, насколько оперативно они могут подстраиваться под экономические и технические изменения. Многие города используют «гибкие стандарты» — документы, которые определяют требования к качественным характеристикам городской среды и направления по её улучшению. В них есть как общие рекомендации, так и конкретные параметры и целевые показатели. Они носят рекомендательный характер, действуют в увязке с другими законами, обновляются каждые шесть-семь лет и могут касаться самых разных аспектов. Например, в Австралии это «Рекомендации по застройке высокой плотности», в Норвегии — документ «Развитие и использование центра города», а в Канаде — «Руководство по городскому развитию вдоль основных улиц». Плюс гибких стандартов в том, что их можно быстро адаптировать к изменениям и скорректировать принципы развития среды, не тратя время на принятие новых и изменение существующих законов в этой области. Например, в Великобритании в условиях жилищного кризиса было принято «Руководство по градостроительному проектированию» (Urban Design Compendium), которое позволило повысить плотность застройки на 64 % и увеличить среднюю площадь квартир на восемь квадратных метров.

Сингапур
Сингапур

В России, по словам Малеевой, гибких стандартов пока нет: «У нас есть система СНиПов, и их более трёхсот. Они создавались в период массового типового строительства и были обязательными. Но после принятия закона о техническом регулировании, призванного связать российские нормы с европейскими, такой статус остался у примерно семидесяти, отвечающих за безопасность жизнедеятельности, а остальные носят рекомендательный характер. Однако структура и формат требований, изложенных в них, не изменился. Эти стандарты не предлагают разнообразных вариантов решения стоящих перед проектировщиками задач. А технологии быстро меняются, и часть требований в этих документах за ними не успевает. Было бы эффективнее, если бы обязательные СНиПы остались, а рекомендательные были заменены на рекомендации и аналоги „гибких стандартов“, которые используются в мировой практике».

Подписывайтесь на Strelka Magazine в ВКонтакте, Facebook, Telegram

Текст: Светлана Кондратьева