Брать ли ипотеку в ближайшие полгода?

Стоит ли брать ипотеку в ближайшие полгода-год? Давайте посчитаем.

Предположим, у вас есть первый взнос на квартиру, но пока нет своего жилья.
⠀
Купить квартиру сейчас? Или подождать год — а через год, по вашим расчетам, стоимость жилья должна снизиться.
⠀
Кому должна? — другой вопрос, но ведь когда люди задаются вопросом "а брать ли ипотеку сейчас" — это значит, что они надеются на снижение цен в обозримой перспективе.
⠀
Прогнозировать масштабы снижения сложно. Из недавнего: в 2014-15 г. стоимость квадратного метра сначала подскочила на панике — я помню этот год, все бегали с высунутыми языками и пытались купить хоть какую-нибудь квартиру, чтобы вложить деньги. А буквально через полгода — к октябрю 15-го — цены за квадратный метр в Москве упали на 25%.
⠀
В наше сравнение предлагаю заложить предположение, что цена за год скатится на 10% (снижение на 25% в текущий момент, на мой взгляд, это сильно невероятная ситуация). Если мы целимся на однушку в Москве миллионов этак за 8, то снижение на 10% даст нам цену в 7.2 млн. руб. через год.

Теперь давайте сравним, сколько мы за этот год потратим, если будем ждать снижения цен и квартиру не купим.
⠀
У нас есть расходы на съем жилья — предположим, та же однушка, 35 тыс. в месяц, 420 тыс. в год.
⠀
У нас есть 1 млн первоначального взноса. Положим его на вклад — заработаем 40 тыс.руб. Можно положить в облигации, тогда получится 60-70 тыс.
⠀
Итого чистый минус 360-380 тыс. И возможность сэкономить 800 тыс. (если наши расчеты на снижение цен окажутся верными).

Казалось бы, вывод очевиден? Надо ждать.

Но! У нас есть еще один фактор. Ипотека. Сейчас высокие цены во многом обусловлены низкой ипотечной ставкой, которую субсидирует государство.
⠀
И если мы ожидаем падения цен, логично, что они будут вызваны завершением программы и ростом кредитных ставок.
⠀
Взять 7 млн в кредит по ставке 6,1% сейчас — это платеж 42 тыс. в месяц, переплата в районе 8 млн. (кредит на 30 лет).
⠀
Взять 6,2 млн через год, но уже по ставке 10%, — платеж уже 54 тыс. в месяц и аж 13 миллионов переплаты банку по ипотечным процентам.
⠀
И где выигрыш? А если мы просчитаемся, и снижения не будет?

Согласны? Пишите мнение в комментариях.