И действительно, зачем вообще этот риэлтор?? Мутная история одной квартиры.

27 March 2020
515 full reads
4,5 min.
1,1k story viewsUnique page visitors
515 read the story to the endThat's 46% of the total page views
4,5 minutes — average reading time

Привет, друзья и подписчики. Интернет полон гневных сообщений о том, что риэлтор - никому не нужная и бесполезная профессия.

Что все варианты есть в интернете. Что проверить квартиру можно в МФЦ и оформить там же.

Если бы все было так просто, то армия риэлторов давно ушла бы в сантехники и таксисты. Вместе с легионами маркетологов, юристов, бухгалтеров и другого офисного планктона.

Однако на поверку все немного сложнее, чем кажется на первый взгляд.

Жизненный опыт показывает, что любой профессии надо учиться, и что специалист по недвижимости может принести пользу клиенту в трех случаях:

  • Как профильный специалист по продажам
  • Как специалист по оформлению сделок (80 процентов сделок сложнее простой купли-продажи и в МФЦ их оформить пока непросто)
  • Как специалист по разрешению конфликтов, медиатор. До той поры, пока между родственниками существует конфликт по поводу продажи - квартира не продается.

Подробнее с аргументами и фактами читайте здесь.

И сегодня рассказ о деле, которое удалось разрешить за два месяца.

Речь о продаже ДДУ из-под залога ДОМ.РФ в ЖК ЗИЛАРТ

Предыстория. Взяли в работу Договор Долевого участия на 3-комнатную квартиру в 8 лоте. ДДУ с ипотекой ДОМ.РФ

О том, что такое ипотека от ДОМ.РФ можно прочитать здесь. Будет совсем не смешно.

Начнем с того, что за продажу ДДУ берусь без особого энтузиазма. Потому как тяжело парить воздух.

Особенно без красивой упаковки в виде просторных и светлых офисов, приправленной свежими баснями о том, что в продаже осталось всего две “квартиры”. Та, никакая, что за копейки стоит в рекламе. И последняя, самая сладкая за реальные деньги, которую вот-вот заберут враги.

А еще мне несильно нравится ЗИЛАРТ. Идея и концепция комплекса классная, и застройщик достойный, без заморочек. Однако вкладывать деньги в мечту с горизонтом планирования в 10-15 лет не для меня. Да, через 10-15 лет там будет здорово. Ну да все люди разные, и все рекомендации надо отрабатывать на все 100 процентов. Поэтому собрали все достоинства “квартиры” воедино и сделали сайт.

https://ligawebsite.bitrix24.site/zilart6/

Если интересно - проходите посмотрите. 78 квадратных метров за 17.9 миллионов рублей.

Что сделали кроме сайта.

  • Собрали информацию у коллег по ценам реальных продаж, в том числе и уже готовых квартир. На сегодняшний день она 195-215000 рублей за квадратный метр.
  • Получили настоящие прайсы, по которым продают менеджеры с учетом скидок, примерно так же.
  • Проанализировали конкуренцию среди продавцов, она высокая. Одна надежда на фабрику грез, отдел продаж застройщика. Что работает без перебоев на праздники, выходные и обед.

По согласованию с клиентом поставили цену, которая, на мой взгляд, была примерно на миллион выше рынка.

Я очень сильно удивился, когда через пару недель по рекламе позвонил покупатель и через три дня предложил рыночную цену, 16,5 млн рублей. Лот немного большей площади, 81 метр, продавался в этом же здании, но на 6 этаже и за эту цену.

Звонок по рекламе был один-единственный, других так и не поступило.

Как правило, в этом случае срабатывает хорошее описание “квартиры” и реклама застройщика.

О том, как составить продающее описание, читайте здесь.

Вяло общались по телефону несколько дней и 20 декабря пришли к согласию.

Что сработало - сейчас сложно сказать. Скорее всего, повезло.

Начали решать следующую проблему, снятие обременения. Покупатель рисковать своими деньгами не хотел.

И готов был вносить аванс только на квартире.

А доступа в квартиры уже не было. Сдача 8 лота откладывалась до апреля, и потому застройщик ограничил доступ дольщиков из-за распространенного потребительского экстремизма по взысканию неустоек.

Делал несколько попыток проникнуть в квартиру, чтобы сделать фото. Обычно легко нахожу общий язык и добиваюсь своего, а тут никак.

Наконец, поймал мастера, который согласился сделать фото и видео изнутри за адекватную мзду.

Параллельно работали с сотрудниками Райфайзена. В Райфайзене есть программа покупки в ипотеку вторичных квартир, которые находятся в залоге у другого банка.

Обратились от Гильдии Риэлторов Москвы и договорились о том, чтобы распространить программу покупки объектов из-под залога на Договоры Долевого Участия.

И договорились. Теперь ипотечные заемщики Райфайзена могут покупать залоговые ДДУ других кредитных организаций. Не благодарите! :)

Дело оставалось за малым, внести аванс, окончательного согласия покупатель не дал, а еще предновогодняя суета, суматоха. Поставил вопрос ребром. Выехал на аванс так, как будто согласие было и все свершилось.

Стороны спокойно уехали отдыхать. После Нового Года красавцы из Этажей выставили объект в рекламу, обожаю их)

Дико извиняюсь за неконтролируемые эмоции, однако.

Все уладили и в течение месяца вышли на сделку, вот схема крупными мазками:

  • Покупатель подписывает кредитный договор, в котором продавец до погашения записи об обременении ДОМ.РФ является Созаемщиком.
  • Выставляется 2 аккредитива, один на полный остаток ссудной задолженности, второй на оставшуюся сумму.
  • Подписывается договор с использованием кредитных средств Райфайзен банка.
  • Первый раскрывается после сдачи ДКП на регистрацию.
  • Второй - после перехода права требования по ДДУ на Покупателя и наложения на ДДУ обременения в пользу Райфайзенбанка.

Итого.

  • Хорошему специализированному продажнику не нужно много звонков для того, чтобы закрыть сделку.
  • Для хорошего специалиста по оформлению нет серьезных преград.

Скажете, просто повезло?

Однозначно.

  • Однако по-настоящему хороший спец по покупке и продаже недвижимости еще и чертов везунчик по-совместительству.

Удачи в решении любых проблем. Обращайтесь за помощью ко мне любым удобным для Вас способом: социальные сети, комментарии, через сайт https://liga.website/, либо просто позвоните - +79637173232 Меня зовут Шерягин Владимир, и я к Вашим услугам. До скорых встреч на страницах моего канала.