Та часть премиальных новостроек, которые реализуются через договора долевого участия, в первом полугодии 2020-го понесла огромные потери в спросе. Об этом свидетельствуют результаты мониторинга, проведенного специалистами Urbanus.ru. Влияние пандемии на результативность большинства проектов очевидно. При этом ее нельзя назвать решающим фактором. Куда более значимую роль играет истощение запасов относительно доступного предложения.
За первые шесть месяцев 2019 года жилые комплексы премиум-класса в совокупности набрали почти 1 тыс. сделок. В 2020-м подобный результат кажется фантастическим. По состоянию на конец июня представители сегмента едва смогли преодолеть отметку в 600 реализованных лотов.
Иными словами, за год аудитория сократилась на 37,9%.
Из 21 премиального проекта 14 столкнулись с уменьшением количества продаж.
Велико искушение обвинить в этом провале распространение COVID-19 и призванные его сдержать карантинные мероприятия. Но в данном случае за снижением спроса стоит еще одна фундаментальная причина – усиливающийся дефицит относительно доступных лотов (с ценником до 25 млн рублей). Год назад на их долю приходилась почти половина (49,0%) транзакций. То есть это самый ходовой товар на премиальном рынке, который, в конечном счете, и генерировал основной объем сделок. В статистике первого полугодия 2020-го его представительство сократилось до 28,8%. В пересчете на абсолютные показатели покупательская активность в этой части рынка стала меньше в 2,8 раза.
ЖК Play, который в прошлом поставлял на рынок самые доступные лоты премиум-класса, выбыл из экспозиции. ЖК Hill8 так и не вышел на должные объемы реализации. В остальных проектах предложение дешевле 25 млн рублей серьезно уменьшилось.
Несколько поправил ситуацию старт продаж в ЖК «Поклонная 9».
На сегодняшний день, по оценке экспертов Urbanus.ru, премиальные новостройки содержат порядка 320 квартир и апартаментов с прайсом ниже 25 млн рублей. В 2019 году такой объем был реализован за четыре месяца. С учетом этого обстоятельства уже в ближайшие полгода «доступный премиум» может полностью исчезнуть.
В бюджетной категории 25-50 млн рублей также зафиксировано снижение покупательской активности. Данные Urbanus.ru свидетельствуют о том, что количество сделок уменьшилось на треть, но из-за общего снижения спроса, доля объектов с таким чеком расширилась за год на 4 п.п. - до 39,1%.
Зато востребованность лотов с бюджетом 50+ млн рублей продолжает нарастать. Их сектор в структуре сделок расширился вдвое – с 15,9% до 32,1%. Это повлекло за собой увеличение среднего прайса реализованного объекта. В первой половине 2019-го этот показатель находился на отметке 31,15 млн рублей. В течение года он прибавил 42,5% и теперь достигает 44,40 млн рублей.
Аудитория сверхдорого фактически жилья не пострадала от кризиса и сохранила прежний уровень покупательской способности. Поскольку она немногочисленна, то существующих запасов недвижимости в данной категории (около 500 лотов) хватит еще примерно на 1,5 года. Риски появления дефицита пока что минимальны.
В целом, можно утверждать, что кризис поразил не премиум-сегмент как таковой, а его наиболее доступную часть.
Необходимо также добавить, что за год усилился спрос на применение ипотеки и рассрочки при сделках с премиальной недвижимостью. Раньше к этим инструментам покупатели обращались в 30,5% случаев. Но в первом полугодии 2020-го данный показатель уже преодолел планку в 35,1%. В отдельных проектах он может быть еще выше (ЖК Lucky – 83,3%). При этом, чем выше бюджет сделки, тем чаще покупатели привлекают банковское финансирование. В категории лотов стоимостью до 25 млн рублей ипотека и рассрочка охватывают 26,3% покупок, в ценовой категории 25-50 млн рублей – 38,4%, а в категории 50+ млн рублей – 39,3%.
__________________________________________________
Хотите облегчить себе выбор квартиры в Москве или за ее пределами? Воспользуйтесь нашим рейтингом самых популярных новостроек.
Подписывайтесь на наш канал, чтобы не пропустить важные новости – мы оперативно рассказываем обо всех главных событиях и трендах в сфере недвижимости!