Договор дарения

30.01.2018

В настоящее время, квартира или какое либо иное жилое помещение, для многих — это фактически единственная крупная ценность, которой человек обладает в течение всей жизни. При этом у многих людей существуют различные жилищные проблемы: кто-то испытывает необходимость в большей площади и собирается обменять свою квартиру на большую с доплатой, кто-то же, наоборот, хочет переехать в меньшую. Некоторые хотят сменить район, переехать поближе к родственникам или месту работы. Кто то, хотел бы помочь своим близким подарить или завещать квартиру и т.д.

Но надо сказать, что каким бы образом распорядился человек своим недвижимым имуществом, это должно быть, прежде всего, его выбором. И в этой ситуации, конечно же, очень часто незнание элементарных понятий о природе сделки или ее последствиях, приводит к тому, что человек может оказаться в достаточно сложной ситуации, когда ему приходится оспаривать в судебном порядке совершенную сделку.
Конечно же, как правило, незаконное отчуждение жилья, прежде всего, связано с умышленным мошенничеством в сделках с недвижимостью. Это и заведомо неправильное оформление документов, ущемление прав несовершеннолетних и иных социально уязвимых членов общества, несоблюдение законов – все это может привести к судебным разбирательствам вплоть до расторжения договора купли-продажи квартиры.
Конечно же, отдельный человек, несведущий в вопросах недвижимости, не в состоянии предусмотреть все возможные последствия своих действий и не обладает зачастую временем и силами, необходимыми для совершения продажи или обмена своей квартиры. Каждый подобный случай глубоко индивидуален, и тут дело даже не в правовой стороне вопроса, а в морально-этической.
Наиболее уязвивыми являются граждане, совершившие сделки по оформлению договора дарения. В связи с чем, хотелось бы наиболее подробно остановиться на особенностях договора дарения в сравнении его с иным договором – договором ренты. Действительно договор дарения имеет целый ряд преимуществ, он достаточно быстр и прост в оформлении, не требует больших временных затрат и существенно низкие налоговые выплаты, при оформлении сделок с близкими родственниками, что является его преимуществом и существенно отличает его от других видов распоряжения имуществом. Хорошо оформленный договор дарения сложно отменить. Однако в соответствии с законом, он может быть расторгнут по соглашению сторон или в некоторых индивидуальных, оговоренных в законодательстве случаях.

Случай из адвокатской практики. На прием к адвокату обратилась молодая женщина С. за оказанием юридической помощи в выселении — бабушки и дедушки из трехкомнатной квартиры, которая была ранее подарена ей престарелыми родственниками. При беседе с адвокатом, С. пояснила, что в настоящее время вышла замуж. Они с мужем нуждаются в денежных средствах и поэтому решили продать квартиру. При том, что в квартире в настоящее время проживают ее близкие, С. не смущало. На вопрос адвоката, куда она намерена выселить престарелых — бабушку с дедом пояснила, что договорилась с домом престарелых и ждет путевку. По морально-этическим соображениям адвокат отказался от помощи в инициации данного судебного дела. Вот так, казалось бы простой, совершенный с благими намерениями договор дарения, привел к тому, что старые люди одаривая внучку и справедливо (как они полагали) будут жить в данной квартире до конца своей жизни, оказались ненужными близкому человеку и фактически могут быть выброшены на улицу или помещены в дом престарелых, что собственно для них одно и то же.
В связи с чем, хотелось бы подробнее остановиться на юридической природе договора дарения, сравнив его с наиболее близким договором пожизненной ренты с содержанием. Итак — договор дарения – это безвозмездная передача имущества, основанный, прежде всего на близких, доверительных и зачастую родственных отношениях между Дарителем и Одаряемым. Однако бывает и такая ситуация, когда эти отношения портятся, люди могут стать по отношению друг к другу непримиримыми, и даритель вдруг решает отменить дарение. А вот здесь и возникает та сложность конструкции договора дарения. Дарение нельзя будет отменить без наличия причин, установленных в законе. Признать договор дарения недействительным возможно, но лишь по основаниям, установленным в законе. Так Гражданский Кодекс Российской Федерации содержит Главу 9 с разделом 2 «Недействительность сделок». При этом, законодатель предусмотрел несколько оснований по которым договор дарения может быть признан недействительным. Прежде всего это ст. 168 ГК РФ «Недействительность сделки, нарушающей требования закона или иного правового акта», ст. 169 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной с целью, противной основам правопорядка или нравственности», ст. 171 ГК РФ «Недействительность сделки, совершенной гражданином, признанным недееспособным», ст. 174.1 ГК РФ «Последствия совершения сделки в отношении имущества, распоряжение которым запрещено или ограничено» и другие нормы.

Совет адвоката. Если гражданин, заключающий сделку – договор дарения, намерен продолжать проживать в подаренной квартире, в договоре необходимо предусмотреть право пользования жилым помещением, а также возможность отмены дарения в случае смерти одаряемого раньше дарителя.
Многие граждане, заключая договор дарения фактически полагают, что в обмен они получать заботу, уход от одаряемого, материальную помощь. Однако в данном случае налицо мнимая сделка.

Совет адвоката. В случае, если оформляя переход права собственности на недвижимое имущество, например квартиру, гражданин своей целью имеет желание получать заботу, уход, материальную помощь, то в данном случае наиболее целесообразно заключить договор ренты с пожизненным содержанием. Однако данный договор имеет ряд преимуществ перед договором дарения: в данном договоре, можно прописать на каких условиях передается квартира, указать перечень услуг, которые рентодатель обязан оказывать продавцу квартиры. Получатель ренты сохраняет право пользования квартирой до своей смерти, а рентодатель может начать распоряжаться квартирой с момента смерти получателя ренты, не дожидаясь окончания шестимесячного срока, предусмотренного для вступления в наследство. Если стороны добросовестно выполняли условия договора, его так же трудно оспорить. С другой стороны существуют и весьма существенные слабые стороны данного договора. Небольшое нарушение условий договора со стороны рентодателя может послужить основанием для расторжения договора продавцом в судебном порядке, при этом рентодателю не возмещаются понесенные затраты.

Между тем, заключение договора ренты или договора ренты с пожизненным содержанием наиболее предпочтительно, чем заключение договора дарения в силу наибольшей защищенности лиц, пожелавших распорядиться имуществом еще при жизни.

Еще одна возможность распорядиться имуществом по своему усмотрению – составить завещание. Завещание достаточно быстро оформляется, не требует сбора пакета документов, в большинстве случаев никто, кроме завещателя и нотариуса, не знает о существовании завещания и его содержании. Завещатель может спокойно распоряжаться своей квартирой до смерти, может в любой момент изменить завещание. Но есть и значительные недостатки в данном виде передачи имущества. Не всегда имущество в полном объеме достается тем, кому его завещали, существует определенная категория наследников, которым доля в наследстве должна отойти в обязательном порядке, в независимости от их упоминания или неупоминания в завещании. К данным лицам, относятся лица, имеющие право на обязательную долю в наследстве. Также это несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя, подлежащие призванию к наследованию на основании пунктов 1 и 2 статьи 1148 ГК РФ, наследуют независимо от содержания завещания не менее половины доли, которая причиталась бы каждому из них при наследовании по закону (обязательная доля).
Также данный вид распоряжения квартирой предполагает высокие материальные издержки при вступлении в наследство в виде уплаты госпошлины нотариусу и налоговых выплат при вступлении в наследство.

Таким образом, выбирая конкретный вид распоряжения своей квартирой, еще раз подумайте и все взвесьте, какие у вас отношения с будущим получателем квартиры, необходимы ли вам уход и материальная поддержка с его стороны, где вы будете жить после оформления того или иного вида распоряжения имуществом и т.д.