Цены на квартиры м. Коломенское (Нагатинский Затон и Нагатино-Садовники) по сделкам 2017-2019

17 September 2019
619 full reads
3 min.
841 story viewUnique page visitors
619 read the story to the endThat's 74% of the total page views
3 minutes — average reading time

Начинаем новую для нас рубрику обзор цен в районах Москвы.

Эксперты компании Vysotsky Estate обследовали в районе 368 жилых домов и с помощью архива сделок, прошедших в компании и Анализа Цен по реальным сделкам Сбербанка на портале domclick.ru построили срез цен на квартиры в этом районе.

Покупательский спрос

Покупка недвижимости - выбор локации. Чаще всего покупатель сначала выбирает локацию, а потом выбирает дома. Поэтому всегда стоит рассматривать цены на недвижимость в отдельном районе.

Район станции метро Коломенская пользуется повышенным спросом, не смотря на устаревший в большем объеме фонд.

показатель роста спроса в поисковой системе Яндекс на район Коломенское
показатель роста спроса в поисковой системе Яндекс на район Коломенское
показатель роста спроса в поисковой системе Яндекс на район Коломенское

В среднем покупку квартиры в этом районе запрашивают 4000 раз в месяц.

Сам район имеет достаточно специфичное геоформу, поэтому кварталы расположенные пока далеко от метро Коломенская по идее должны разительно отличатся по цене, но так ли это на самом деле?

район имеет вытянутую форму и многие кварталы находятся далеко от метро Коломенская
район имеет вытянутую форму и многие кварталы находятся далеко от метро Коломенская
район имеет вытянутую форму и многие кварталы находятся далеко от метро Коломенская

С объявлением о строительстве станций метро Кленовый Бульвар и Нагатинский Затон (Большой Кольцевой Линии), цены в районе начали выравниваться. Казалось бы самый удаленая от метро Коломенская набережная имеет самую высокую стоимость метра.

Давайте разберемся на основе сделок.

Жилой фонд района

Так как район расположен относительно близко от центра (от Садового Кольца 7 км по прямой от Таганской площади), то застраиваться он начал в конце 1960-х. Поэтому в районе можно отметить жилой фонд нескольких поколений застройки:

  • пятиэтажки кирпичные, блочные дома и панельные 1960-1970 годов, ;
Якорная ул, дом.4 кор.1 (1964 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Якорная ул, дом.4 кор.1 (1964 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Якорная ул, дом.4 кор.1 (1964 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Судостроительная ул, дом.32 (1960 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Судостроительная ул, дом.32 (1960 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Судостроительная ул, дом.32 (1960 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
  • девяти-двенадцати этажные кирпичные панельные дома 1970-1980 годов;
Судостроительная ул, дом 55 (Башня Вулыха 1973 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Судостроительная ул, дом 55 (Башня Вулыха 1973 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Судостроительная ул, дом 55 (Башня Вулыха 1973 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Пр-т Андропова д.38 (1976 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Пр-т Андропова д.38 (1976 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Пр-т Андропова д.38 (1976 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
  • панельные дома серии П44, П46 1980-2000;
Нагатинский бульвар, дом. 6 (1992 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Нагатинский бульвар, дом. 6 (1992 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Нагатинский бульвар, дом. 6 (1992 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
  • панельные дома и монолитные дома построенные после 2000х;
Нагатинская наб., дом 40а (2006 г) фото из личного архива Vysotsky Estate
Нагатинская наб., дом 40а (2006 г) фото из личного архива Vysotsky Estate
Нагатинская наб., дом 40а (2006 г) фото из личного архива Vysotsky Estate
Коломенская ул. д. 21 к.3 (2007 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Коломенская ул. д. 21 к.3 (2007 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Коломенская ул. д. 21 к.3 (2007 год) фото из личного архива Vysotsky Estate

Из новостроек в районе можно отметить только ЖК River Park, который находится на набережной Нагатинского Затона.

Такой смешанный жилой фонд всегда является проблемой при оценке недвижимости.

Цены на недвижимость

Имеет смысл разбить район на несколько ценовых зон, в зависимости от расположения и класса жилья. А также стоит показать цены в динамике за последние три года 2017-2019.

Как мы уже отмечали относительно низкие цены на квартиры отмечаются в панельном жилье в значительной удаленности от метро.

Затонная-Речников-Судостроительная

самые удаленные и дешевые кварталы от метро Коломенское
самые удаленные и дешевые кварталы от метро Коломенское
самые удаленные и дешевые кварталы от метро Коломенское

В треугольнике Затонной, Судостроительной и улицей Речников цены на недвижимость согласно сделкам такие:

Возьмем цены в кирпичных домах.

июль 2017

ул. Судостроительная, 51

ул. Судостроительная, 51 кирпичный дом 1968 года фото из личного архива Vysotsky Estate
ул. Судостроительная, 51 кирпичный дом 1968 года фото из личного архива Vysotsky Estate
ул. Судостроительная, 51 кирпичный дом 1968 года фото из личного архива Vysotsky Estate

Сделка по 2 комнатной квартире общей площадью 40,3 м2 по цене за 5800000 рублей, то есть 143921 за 1м2

май 2018

Сделка по 1 комнатной квартире в этом же доме общей площадью 30 м2 по цене за 5650000 рублей то есть 188000 за 1м2

июнь 2019

ул. Судостроительная, 49, кор.3  кирпичный дом 1969 года фото из личного архива Vysotsky Estate
ул. Судостроительная, 49, кор.3 кирпичный дом 1969 года фото из личного архива Vysotsky Estate
ул. Судостроительная, 49, кор.3 кирпичный дом 1969 года фото из личного архива Vysotsky Estate

Сделка по 2 комнатной квартире в соседнем таком же кирпичном доме по адресу Судостроительная ул, д.49, кор.3 общей площадью 47 м2 по цене за 8150000 рублей, то есть 173000 за 1м2

Возьмем цены на недвижимость в этой части района в панельных домах

сентябрь 2017

Затонная ул., д.12, кор.2

Затонная ул., дом 12, кор.2, панельный дом 1968 года фото из личного архива Vysotsky Estate
Затонная ул., дом 12, кор.2, панельный дом 1968 года фото из личного архива Vysotsky Estate
Затонная ул., дом 12, кор.2, панельный дом 1968 года фото из личного архива Vysotsky Estate

Сделка по 2 комнатной квартире общей площадью 46 м2 по цене за 8200000 рублей то есть 17800 за 1м2

июль 2018

Затонная ул, дом. 10, кор.1

Затонная ул, дом.10 кор.1, панельный дом 1967 года фото из личного архива Vysotsky Estate
Затонная ул, дом.10 кор.1, панельный дом 1967 года фото из личного архива Vysotsky Estate
Затонная ул, дом.10 кор.1, панельный дом 1967 года фото из личного архива Vysotsky Estate

Сделка по 1 комнатной квартире общей площадью 35 м2 по цене за 5800000 рублей то есть 165714 за 1м2

июнь 2019

Затонная ул, д.8, кор.1 панельный дом 1967 года после капитального ремонта фото из личного архива Vysotsky Estate
Затонная ул, д.8, кор.1 панельный дом 1967 года после капитального ремонта фото из личного архива Vysotsky Estate
Затонная ул, д.8, кор.1 панельный дом 1967 года после капитального ремонта фото из личного архива Vysotsky Estate

Сделка по 3 комнатной квартире в соседнем таком же кирпичном доме по адресу Затонная ул, д.8, кор.1, общей площадью 57 м2 по цене за 8700000 рублей, то есть 152000 за 1м2

Замечаем интересный тренд: если кирпичный фонд в этой части района держится в цене и в 2018 году даже на волне роста поднялся, то панельный фонд не падает в цене, даже не смотря на общий рост цен.

Коломенская улица и набережная

Посмотрим на самый удаленный от метро участок - район Коломенской набережной. Эта часть района застраивалась с начала 1980-х панельными домами улучшенных серий и самые "свежие" дома здесь построены после 2000-х.

по сути эта часть района находится на полуострове реки Москва
по сути эта часть района находится на полуострове реки Москва
по сути эта часть района находится на полуострове реки Москва

Этот квартал наиболее живописная и тихая часть района и с открытием здесь метро Нагатинский Затон станет более комфортным для проживания, чем ул. Новинки, Якорная и начало Судостроительной.

Январь 2017

Коломенская наб., дом. 12

Коломенская наб., дом. 12 панельный дом 2000 года П44-м
Коломенская наб., дом. 12 панельный дом 2000 года П44-м
Коломенская наб., дом. 12 панельный дом 2000 года П44-м

Сделка по 3 комнатной квартире в доме по адресу Коломенская наб. д. 12, общей площадью 75 м2 по цене за 14500000 рублей, то есть 193333 за 1м2

Сентябрь 2018

Коломенская ул. д. 21

наиболее свежий монолитный дом в этом квартале Коломенская ул. д. 21 к.3 (2007 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
наиболее свежий монолитный дом в этом квартале Коломенская ул. д. 21 к.3 (2007 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
наиболее свежий монолитный дом в этом квартале Коломенская ул. д. 21 к.3 (2007 год) фото из личного архива Vysotsky Estate

Сделка по 3 комнатной квартире в доме по адресу Коломенская ул. д. 21 к.3, общей площадью 79 м2 по цене за 16150000 рублей, то есть 204430 за 1м2

Июнь 2019

Коломенская наб. д. 18 панельный дом П-44 1982 года постройки фото из личного архива Vysotsky Estate
Коломенская наб. д. 18 панельный дом П-44 1982 года постройки фото из личного архива Vysotsky Estate
Коломенская наб. д. 18 панельный дом П-44 1982 года постройки фото из личного архива Vysotsky Estate

Сделка по 2 комнатной квартире в доме по адресу Коломенская наб. д. 18, общей площадью 50 м2 по цене за 1060000 рублей, то есть 204430 за 1м2

В этой части района с объявлением строительства метро Нагатинский Затон цена за метр достигла отметки 190 000 - 210 000 рублей за 1м2 в панельном жилье. На данный момент минимальная стоимость однокомнатных квартир в панельном жилье здесь составляет 7 миллионов рублей.

Так как ЖК RIVER PARK находится именно в этой части района, то следует тут же привести цены на квартиры в стадии строительства.

ЖК River Park - новые корпуса второго этапа строительства фото из личного архива Vysotsky Estate
ЖК River Park - новые корпуса второго этапа строительства фото из личного архива Vysotsky Estate
ЖК River Park - новые корпуса второго этапа строительства фото из личного архива Vysotsky Estate

1-комнатные квартиры площадью от 34.1 до 65.5 м2

156600 - 201900 за 1м2.

общей стоимость от 5300000 - 13200000 рублей*

2-комнатные квартиры площадью от 52.9 до 81.9 м2

178000- 188300 за 1м2.

общей стоимость от 9400000 - 15400000 рублей*

3-комнатные квартиры площадью от 83.3 до 103.9 м2

161000- 239700 за 1м2.

общей стоимость от 13400000 - 24900000 рублей*
_______________

*примечан. такой разброс цен связан с тем, что в жилом комплексе продаются одновременно квартиры и апартаменты

Нагатинская набережная

Наибольший интерес у покупателей в этом районе всегда вызывает Нагатинская набережная, вид с метросмоста через реку - визитная карточка всего района.

Поэтому в этой части района всегда отличались от других кварталов.

Октябрь 2017

Нагатинская наб, д.10 кор.3, панельный дом И-515Н (2013 года) фото из личного архива Vysotsky Estate
Нагатинская наб, д.10 кор.3, панельный дом И-515Н (2013 года) фото из личного архива Vysotsky Estate
Нагатинская наб, д.10 кор.3, панельный дом И-515Н (2013 года) фото из личного архива Vysotsky Estate

Сделка по 3 комнатной квартире в доме по адресу Нагатинская наб. д. 10, кор.3, общей площадью 97 м2 по цене за 17700000 рублей, то есть 182300 за 1м2

Май 2019

Нагатинская наб., д. 60, панельный дом П46-м (2002 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Нагатинская наб., д. 60, панельный дом П46-м (2002 год) фото из личного архива Vysotsky Estate
Нагатинская наб., д. 60, панельный дом П46-м (2002 год) фото из личного архива Vysotsky Estate

Сделка по 1 комнатной квартире в доме по адресу Нагатинская наб., д. 60, кор.4, общей площадью 40 м2 по цене за 7150000 рублей, то есть 178500 за 1м2

Здесь следует заметить, что это дом находится от метро не в пешей доступности.

Итоги

1. Панельное жилье в старом фонде падает в цене. Строительство метро и новых корпусов в ЖК River Park значительно снизит спрос на старый панельный фонд в районе Коломенской. В ближашее время квартиры в панельных 9-этажках могут упасть до 150 000 за 1м2.

2. Наиболее перспективные кварталы для проживания находятся ближе к Нагатинскому затону и Коломенской набережной. Здесь стоимость метра в квартирах с хорошим ремонтом достигает 195 000 - 210 000 за 1м2.

3. Высокий спрос на кирпичные дома пока позволяет удерживать цены на 170 000 - 175 000 за 1м2.

4. Высокий объем строительства новых жилых комплексов в районе метро Технопарк может сильно перетянуть на себя спрос.

Рекомендации.

Жителям старого панельного жилья в районе метро Коломенской следует максимально быстро решать свой квартирный вопрос, так как цены будут падать на их жилье уже в 2020 году.

_____________

Хотите получить Бесплатную консультацию по вопросу покупки/продажи квартиры в Нагатинском Затоне (метро Коломенская) у наших экспертов?

+7 925 005 7395

ТЦ Мегаполис, 1 этаж