Обзор ЖК «Летний сад»: отзывы покупателей и эксперта

961 full read

Как нескромно говорит сам застройщик, в новом жилом комплексе «Летний сад» в Дмитровском районе есть всё для красивой и беззаботной жизни. Агент северного офиса Vysotsky Estate Владимир Малахов решил не верить на слово, а проверить, где слова девелопера расходятся с делом. Итог — в нашем новом обзоре.

Фото: Владимир Малахов
Фото: Владимир Малахов

Локация

«Летний сад» построен в границах Дмитровского шоссе, улицы 800-летия Москвы и Яхромского проезда. Дома появились на территории ВИСХОМ (он же Научно-исследовательский институт сельскохозяйственного машиностроения им. Горячкина В.П.), что вызвало большое недовольство местных жителей. С другой стороны, это редкий формат комплексной застройки в старой Москве не на месте промзон.

По соседству расположен ЖК «Город» от застройщика «Град-Инвест». Инфраструктура двух комплексов дополняет друг друга.

Рендер ЖК «Город»
Рендер ЖК «Город»

ЖК вписался в сложившуюся инфраструктуру района: в шаговой доступности есть школы, детские сады, объекты спортивной инфраструктуры, большие прогулочные зоны — парк «Ангарские пруды» и парк «Вагоноремонт».

Парк «Ангарские пруды». Фото: Muscovite20 (Wikimedia Commons) / (CC BY-SA 4.0)
Парк «Ангарские пруды». Фото: Muscovite20 (Wikimedia Commons) / (CC BY-SA 4.0)

Из минусов отмечу, что муниципальные детские и взрослые поликлиники находятся на приличном расстоянии — около 20 минут пешком.

Учитывайте, что суммарное количество новосёлов на два ЖК, включая соседний ЖК «Город», составляет около 10 тысяч человек, и большая часть уже заселена. Муниципальные учреждения переполнены, и тот факт, что в 5 минутах ходьбы есть сад или школа, ещё не гарантирует место для ребёнка.

В 2 км от комплекса есть школа №2098, которая входит в топ-60 школ Москвы.

На экологическую обстановку плохо влияют проходящее вплотную к домам Дмитровское шоссе и большое количество промзон в районах, включая ТЭЦ-21 в 2 км от комплекса.

Транспортная доступность

Ближайшая станция метро «Селигерская» находится в 2 км (20 минут пешком или 4 остановки на автобусе). Альтернативы — станция МЦД-1 «Бескудниково» в 2,5 км и станция будущей МЦД-3 «Грачевская» в 3 км. Однако сейчас активно строится станция метро «Яхромская» (в рамках продления Люблинско-Дмитровской линии), которая будет как раз около ЖК. До неё идти 5 минут. Открытие станции планируется в 2023.

Как я уже сказал, прямо рядом с комплексом — Дмитровского шоссе. В ближайших корпусах к дороге явно слышен шум от потока автомобилей.

В 5-10 минутах на машине от ЖК есть выезд на СВХ, переходящую в платную трассу М-11.

Время пути до МКАД — 5-10 минут.

Планы развития территории

Это карта с планом развития ближайшего окружения.

Обзор ЖК «Летний сад»: отзывы покупателей и эксперта

🏗 0 — 3-я очередь строительства ЖК «Летний Сад», жилой 22-этажный дом с апартаментами на 4 этаже и торговым центром на 3 этаже с подземной парковкой. Объект сдан, идёт заселение, заканчиваются внутренние работы в ТЦ.

🏗 1 — территория планируемого строительства школы и детского сада от застройщика ЖК «Летний Сад». Стройка не ведётся.

🏗 2 — территория застройщика ЖК «Город». Идёт строительство 3-й очереди — корпуса апартаментов. Сейчас ведутся котлованные работы. Подробнее об этапах развития можно узнать на сайте ЖК.

🏗 3 — территория, переданная Москве для создания облагороженной зоны и прогулочной территории.

🏗 4 — территория строительства метро «Яхромская». Указано место будущего выхода в город. Идёт активное строительство. Планируемый срок сдачи — 2023 год.

🏗 5 — территория строительства муниципальной поликлиники. В 7-этажном здании будут детское и взрослое отделение и женская консультация. Идут монолитные работы. Планируемый срок сдачи — 2023 год.

🏗 6 — территория строительства частного детского сада от застройщика ЖК «Город». Идут котлованные работы.

🏗 7 — улица Проектируемый проезд №985 изначально должна была быть сквозной и соединять Яхромский проезд и улицу 800-летия Москвы. Но сейчас она тупиковая и упирается в парковку автоцентра. Дальнейшее строительство не ведётся.

🏗 8 — в градостроительном плане Москвы есть проект строительства трассы, соединяющей Алтуфьевское шоссе и СВХ. В месте пересечения улицы 800-летия Москвы и Дмитровского шоссе планируется реконструкция для увеличения пропускной способности. Сейчас работы не ведутся.

Рендер ЖК «Летний Сад»
Рендер ЖК «Летний Сад»

Если подвести итог, строительство квартир и апартаментов практически завершено. Сейчас идёт стройка социальной и транспортной инфраструктуры. При покупке учтите, что строительство муниципальных школы и детского сада на данный момент не ведётся, вопреки обещаниям застройщика.

Проект

Застройщик запланировал 10 жилых корпусов, 1 корпус апартаментов, муниципальные детский сад и школу. Строительство ведётся в 3 очереди. Сейчас полностью построены и заселены две очереди. В 3-й очереди выдаются ключи.

Все дома возведены по монолитно-каркасной технологии.

Внутри квартир практически нет несущих стен.

Комнаты в основном узкой прямоугольной формы с шириной 3-3,2 метра.

Высота потолков после ремонта — 2,65 м.

Оконные проёмы увеличенные. Стандартный размер — 1,7х1,7 м.

Практически во всех квартирах, за исключением части студий, есть большая лоджия. На лоджиях предусмотрен вывод под кондиционер. Можно установить корзины в едином стиле.

Во всех 2-, 3-, 4-комнатных квартирах по два санузла.

Есть подземный паркинг с прямым лифтом. Коэффициент к квартирам — в среднем 1 к 3.

Фото: Владимир Малахов
Фото: Владимир Малахов

Первые этажи комплекса отдали под коммерческие помещения. Построили и отдельное нежилое здание, которое арендует «Мираторг». Со сдачей 3-й очереди должен открыться большой 3-этажный торговый центр площадью 30 тысяч м². Сейчас на территории комплекса работает практически вся коммерческая инфраструктура, позволяющая жителям не покидать территорию ЖК.

Фото: Владимир Малахов
Фото: Владимир Малахов
Фото: Владимир Малахов
Фото: Владимир Малахов

Дома образуют квартальную застройку со сквозными подъездами и закрытыми дворами без машин. Однако благоустройство территории заметно отстаёт от современных трендов.

Средняя площадь квартир:

☑ 1-комнатные — 40 м²

☑ 2-комнатные — 66 м²

☑ 3-комнатные — 86 м²

☑ 4-комнатные — 110 м²

Примеры планировок:

Обзор ЖК «Летний сад»: отзывы покупателей и эксперта
Обзор ЖК «Летний сад»: отзывы покупателей и эксперта

Площади квартир заметно больше, чем в строящихся жилых комплексах сравнимого класса. Доля 1-комнатных квартир и студий в общем соотношении невелика. Всё это задаёт общий тренд на семейный ЖК. Но есть и оборотная сторона — нехватка парковочных мест в подземном паркинге для владельцев больших квартир. Почти все места были выкуплены ещё до сдачи домов. Сейчас средняя цена их перепродажи — больше 2 миллионов рублей. Для сравнения: в ЖК «Селигер Сити» стоимость паркинга почти в 1,5 раза меньше и есть свободные места от застройщика при сравнимом коэффициенте мест к количеству квартир.

Планировки квартир устаревшие: маленькая доля евроформатов, нет мастер-спален (то есть спален с примыкающим к ним санузлом), панорамных окон.

Из плюсов — небольшое количество квартир на этаже (3-4 квартиры) в большинстве домов при наличии 3-х лифтов, что выгодно отличает ЖК от других проектов.

Часть квартир застройщик продавал с финишной отделкой.

Рендер ЖК «Летний Сад»
Рендер ЖК «Летний Сад»

Цены

Продажи на первичном рынке практически завершены. Цены на вторичный рынок выше среднего по району, поскольку мало домов сравнимого класса.

Ориентирами могут быть:

🏢 Сосед ЖК «Город». Этот проект на полкласса ниже, но там есть квартиры с меньшими площадями, что делает его более выгодным по цене.

🏢 ЖК «Селигер Сити». Это более современный проект. Он уже сейчас располагается около метро, но и имеет свои недостатки. Сравнимые площади квартир без отделки в ЖК «Селигер Сити» сейчас соответствуют квартирам с отделкой в ЖК «Летний сад».

Фото: Владимир Малахов
Фото: Владимир Малахов

Плюсы

✅ Комплексная застройка в финальной стадии строительства, проект «город в городе».

✅ Развитая инфраструктура района.

✅ Два парка в 5 минутах от дома.

✅ Большая доля 2- и 3-комнатных квартир.

✅ Большие площади квартир, мало квартир на этаже.

✅ В перспективе — открытие метро в шаговой доступности.

Минусы

❌ Очень плотная и давящая застройка.

❌ Невыполненные обещания застройщика по строительству инфраструктуры.

❌ Несовременный архитектурный облик.

❌ «Непрестижный» район.

Для кого подходит ЖК

Для семейных покупателей, которые хотят жить в уже готовом проекте внутри МКАД и готовы ждать открытия метро.

Подпишитесь на наш канал, чтобы не пропустить новые статьи!

Понравился обзор — ставьте лайк.

Есть что добавить — пишите в комментариях.

Хотите получить консультацию Владимира Малахова? Звоните: +7 (965) 200-10-50.

Обзор ЖК «Летний сад»: отзывы покупателей и эксперта

https://tap.link/smirnov_real_estate