Вся правда о ЖК «Граффити» в Санкт-Петербурге: отзывы покупателей и мнение эксперта

15 May
1,9k full reads
4,2k story viewsUnique page visitors
1,9k read the story to the endThat's 46% of the total page views
8 minutes — average reading time

«Современный яркий комплекс с ключевой идеей “Дом – это не только стены” предлагает концепцию микрорайона с абсолютной user-friendly средой» – так пишет о жилом комплексе «Граффити» в Приморском районе Санкт-Петербурга его застройщик «Ойкумена». С момента сдачи объекта прошло 7 лет. Весь жилой комплекс построен и полностью заселён. И сегодня мы разберёмся, что действительно удалось реализовать, а что так и осталось красивыми словами на сайте. Почему жителей соседних ЖК так и тянет сюда? Что такое семейные и молодёжные парадные? Вероника Шадрина, агент сети Vysotsky Estate в Санкт-Петербурге, лично обошла весь район, собрала самые шокирующие истории жильцов и готова поделиться ими с вами.

О проекте

Жилой комплекс «Граффити» находится на пересечении Шуваловского проспекта с проспектом Королёва и состоит из 13 монолитных домов, которые были построены и сданы с 2015 по 2019 гг. Квартиры – от 23 до 88 м², с возможностью объединения нескольких квартир и их перепланировки. Есть отдельные секции для молодёжи с «однушками» и студиями и семейные секции, в которых всего по 2-3 больших квартиры на этаже. Все квартиры сдавались с чистовой отделкой – заезжай и живи. Все дворы закрытые, без машин; есть подземные и наземные паркинги – полная инфраструктура и оригинальное благоустройство.

Вот рендер 2014 года со старта продаж:

Рендер ЖК «Граффити» от застройщика АО «Ойкумена»
Рендер ЖК «Граффити» от застройщика АО «Ойкумена»
Рендер ЖК «Граффити» от застройщика АО «Ойкумена»

Выглядит замечательно. Но посмотрите на этот же план в 2021 году, когда строительство уже закончено:

Рендер ЖК «Граффити» с поправками эксперта по состоянию на апрель 2021 г.
Рендер ЖК «Граффити» с поправками эксперта по состоянию на апрель 2021 г.
Рендер ЖК «Граффити» с поправками эксперта по состоянию на апрель 2021 г.

Сейчас «Граффити» выглядит так:

Вид на ЖК «Граффити» с ул. Парашютная
Вид на ЖК «Граффити» с ул. Парашютная
Вид на ЖК «Граффити» с ул. Парашютная

Немного шокирует. Неужели всё так плохо? А где зелень? Где школа? Где дороги, в конце концов?! Как же полная инфраструктура, шикарное благоустройство и дворы без машин? Я изучила документы, отчёты экспертов, поговорила с местными жителями и во всём разобралась.

Локация

Жилой комплекс находится в Приморском районе, который много лет занимает первое место в рейтинге самых экологически чистых районов Петербурга. Здесь много парков и водоёмов, но есть проблемы с социальной инфраструктурой.

Когда-то улица Шаврова считалась краем мира, за ней простирались совхозные поля и небольшие участки леса, а сейчас раскинулся целый город из жилых комплексов, один ярче другого. И «Граффити» в их числе.

Что окружает ЖК «Граффити»
Что окружает ЖК «Граффити»
Что окружает ЖК «Граффити»

С трёх сторон ЖК окружен гаражами, с четвёртой – незастроенный участок земли с большой лужей-озером.

Зато всего 500 метров пешком до Мартыновского сквера, где можно прогуляться по пешеходным дорожкам, посидеть на скамейке и покормить уток.

Мартыновский сквер
Мартыновский сквер
Мартыновский сквер

А в 1,5 км расположен живописный Шуваловский карьер. Купаться нельзя, но можно позагорать на пляже или, пройдя чуть дальше, погулять в чудесном сосновом лесу.

Вид на Шуваловский карьер
Вид на Шуваловский карьер
Вид на Шуваловский карьер

Также примерно в 2 км находится парк «Озеро Долгое». Он отлично оборудован для прогулок с детьми. По праздникам Администрация района проводит здесь культурно-массовые мероприятия, которые пользуются большой популярностью среди жителей.

В шаговой доступности поликлиника, фитнес-центр и МФЦ.

Хоть ЖК, судя по карте, находится в окружении широких улиц и проспектов, по факту заезд в ЖК только один – с проспекта Королёва. Участок Шуваловского проспекта, проходящий рядом с ЖК, ещё не построен (его обещают построить к открытию станции метро, а значит, не раньше 2025 года). Заезд с улицы Парашютная блокируют гаражи, которые протянулись на 750 метров вдоль всего ЖК, а от улицы Шаврова ЖК отделяет большой овраг.

Гаражи и промзона вдоль улицы Парашютная
Гаражи и промзона вдоль улицы Парашютная
Гаражи и промзона вдоль улицы Парашютная
Овраг, отделяющий ЖК от улицы Шаврова
Овраг, отделяющий ЖК от улицы Шаврова
Овраг, отделяющий ЖК от улицы Шаврова

Есть, конечно, ещё один выезд (если его можно так назвать) на улицу Мартыновскую – жильцы ЖК «Граффити» вместе с жителями ЖК «UP квартал Комендантский» регулярно собирают деньги и самостоятельно подсыпают его щебнем. Вы когда-нибудь слышали о таком?

Жители района подсыпают технический проезд щебнем, купленным за собственные деньги, чтобы организовать 2-й выезд из ЖК
Жители района подсыпают технический проезд щебнем, купленным за собственные деньги, чтобы организовать 2-й выезд из ЖК
Жители района подсыпают технический проезд щебнем, купленным за собственные деньги, чтобы организовать 2-й выезд из ЖК

Также недалеко, в 4 км, находится выезд на ЗСД. До центра города на автомобиле можно добраться примерно за полчаса.

Ближайшее к «Граффити» метро «Комендантский проспект» находится в 2,6 км от комплекса. Днём от метро до остановки «пр. Королёва 57» мне удалось доехать на 179 маршрутке за 6,5 минут. Путь на 180 автобусе до остановки «Шуваловский пр.» занял 11 минут с небольшим.

Время на путь от метро «Комендантский проспект» до остановки «пр. Королёва 57» днём в будний день
Время на путь от метро «Комендантский проспект» до остановки «пр. Королёва 57» днём в будний день
Время на путь от метро «Комендантский проспект» до остановки «пр. Королёва 57» днём в будний день
Время на путь от метро «Комендантский проспект» до остановки «Шуваловский пр.» днём в будний день
Время на путь от метро «Комендантский проспект» до остановки «Шуваловский пр.» днём в будний день
Время на путь от метро «Комендантский проспект» до остановки «Шуваловский пр.» днём в будний день
Остановка «пр. Королёва 57»
Остановка «пр. Королёва 57»
Остановка «пр. Королёва 57»

Но из-за гаражей на Парашютной к комплексу можно подобраться либо со стороны Шуваловского проспекта, либо через автомойку на улице Мартыновской. Поэтому лучше выбирать транспорт, который подъезжает к ЖК по проспекту Королёва.

Кроме метро «Комендантский проспект», от ЖК «Граффити» можно без проблем добраться до станций метро «Пионерская» и «Старая Деревня». Раньше с количеством транспорта были большие проблемы, все желающие физически не влезали в автобусы и маршрутки, но на данный момент такой проблемы больше нет. Например, 2-й троллейбус ходит по проспекту Королёва каждые 3-5 минут.

Обсуждая локацию, нельзя обойти слухи о неприятных запахах в районе. Кто-то говорит, что это Асфальтобетонный завод, который находится в промзоне напротив ЖК, кто-то грешит на Полигон ТБО «Новосёлки» и иловые отстойники Водоканала, которые в 10 км дальше по Парашютной, кто-то вообще ни разу ничего не чувствовал. Я сама живу в этом районе, поэтому прекрасно знаю, о чём идет речь, без всяких домыслов. Завод не пахнет. Иловые отстойники и полигон уже несколько лет как законсервированы. Зато капустные поля в конце Комендантского проспекта дают урожай каждый год, а чтобы был урожай, поля нужно удобрять.

Капустные поля в конце улицы Парашютная
Капустные поля в конце улицы Парашютная
Капустные поля в конце улицы Парашютная

Поэтому весной, когда поля начинают готовить к посеву, местные жители недолгое время могут услышать запах навоза. И то, если ветер направлен в их сторону. Так что можно не переживать – запах не химический, а вполне естественный.

Вид из окон

Вид из окон ЖК «Граффити» настолько разнообразен, что достоин отдельного раздела. Кому-то достался «шикарный» вид на промзону и гаражи, кому-то – в соседние окна и двор-колодец, а кому-то – на перспективу улицы Парашютная или Лахта-центр и Финский залив.

Вид из окон, выходящих на улицу Парашютная. Промзона и гаражи.
Вид из окон, выходящих на улицу Парашютная. Промзона и гаражи.
Вид из окон, выходящих на улицу Парашютная. Промзона и гаражи.
Боковой вид из окон, выходящих на улицу Парашютная. Дорожная перспектива и шикарные закаты.
Боковой вид из окон, выходящих на улицу Парашютная. Дорожная перспектива и шикарные закаты.
Боковой вид из окон, выходящих на улицу Парашютная. Дорожная перспектива и шикарные закаты.
Вид из окон, выходящих на проспект Королёва. Гаражи, постсоветская застройка, вершина Лахта-центра и Финский залив.
Вид из окон, выходящих на проспект Королёва. Гаражи, постсоветская застройка, вершина Лахта-центра и Финский залив.
Вид из окон, выходящих на проспект Королёва. Гаражи, постсоветская застройка, вершина Лахта-центра и Финский залив.
Вид из окон, выходящих на Шуваловский проспект
Вид из окон, выходящих на Шуваловский проспект
Вид из окон, выходящих на Шуваловский проспект
Вид из окон во двор и на кусочек Финского залива
Вид из окон во двор и на кусочек Финского залива
Вид из окон во двор и на кусочек Финского залива

Территория ЖК

Эта часть моя самая любимая. Что же сделал застройщик из обещанного покупателям? На самом деле много всего.

В ЖК «Граффити» действительно все дворы закрыты от машин и посторонних. По ключу организован не только вход, но и выход. Почему? Потому что организация внутридворового пространства сделана на удивление здорово – разнообразные детские площадки, места для отдыха, много зелени, есть даже пруд с рыбками. Жители из соседних и даже из дальних ЖК часто стараются попасть на территорию «Граффити», чтобы погулять. Особенно любим всеми двор «6 континентов» – здесь есть и огромный пиратский корабль, и матрешка, и пирамиды, и даже головы с острова Пасхи. Раздолье для детей всех возрастов.

Площадка для скейтеров во дворе ЖК «Граффити»
Площадка для скейтеров во дворе ЖК «Граффити»
Площадка для скейтеров во дворе ЖК «Граффити»

3-этажный корабль – игровая площадка для детей
3-этажный корабль – игровая площадка для детей
3-этажный корабль – игровая площадка для детей

Штурвал корабля и компас – всё действует, детям можно играть
Штурвал корабля и компас – всё действует, детям можно играть
Штурвал корабля и компас – всё действует, детям можно играть

Арт-объект «Кинг-Конг на башне»
Арт-объект «Кинг-Конг на башне»
Арт-объект «Кинг-Конг на башне»
Зона отдыха: скамейка-сердце и речка с рыбками вокруг неё
Зона отдыха: скамейка-сердце и речка с рыбками вокруг неё
Зона отдыха: скамейка-сердце и речка с рыбками вокруг неё

В каждом дворе есть подземная парковка, в среднем 1 парковочное место на 4 квартиры. Есть 5-этажная наземная парковка (построили не всё, что обещали) и немного мест вокруг ЖК. Часто этих мест не хватает, люди кидают свои машины как попало, и случаются конфликты. Но это общая проблема для всех новостроек, бесплатных мест всегда не хватает.

Отличительная особенность внешнего вида ЖК – это огромные граффити на брндмауэрах домов. Таких нет больше нигде. Многие жители называют дома не по номерам, а по изображенным на них картинам. Например «дом с чайником» или «дом с путешественником».

Граффити на брандмауэре дома – отличительная особенность ЖК
Граффити на брандмауэре дома – отличительная особенность ЖК
Граффити на брандмауэре дома – отличительная особенность ЖК

Дизайнеры постарались не только снаружи, но и внутри дома – рисунки на дверях, яркие почтовые ящики и даже номера этажей разноцветные.

Почтовые ящики радуют жильцов яркими красками
Почтовые ящики радуют жильцов яркими красками
Почтовые ящики радуют жильцов яркими красками
Двери в парадных удивляют фантазийными рисунками
Двери в парадных удивляют фантазийными рисунками
Двери в парадных удивляют фантазийными рисунками
Нумерация квартир и этажей выполнена в ярких цветах
Нумерация квартир и этажей выполнена в ярких цветах
Нумерация квартир и этажей выполнена в ярких цветах

Из обещанного есть и современные удобства – в каждой парадной большое пространство для хранения велосипедов и колясок, а также зона для мытья колёс, обуви и лап собак.

Место для хранения колясок и велосипедов есть в каждой парадной
Место для хранения колясок и велосипедов есть в каждой парадной
Место для хранения колясок и велосипедов есть в каждой парадной
Зона для мытья лап собак, обуви и колёс
Зона для мытья лап собак, обуви и колёс
Зона для мытья лап собак, обуви и колёс

Лифты здесь стоят фирмы KONE, быстрые и бесшумные – это отмечают многие жители. Пока в старом доме лифт доедет до 7 этажа, здесь уже можно подняться на 24.

Мусоропроводы заварены, но жители только «за». В доме чище и нет запахов.

Первые этажи нежилые, здесь есть магазинчики, кафе, салоны красоты, нотариус, стоматология, автошкола, детские развивашки – можно практически не выходить из жилого комплекса. На первом этаже наземного паркинга находится супермаркет «Лента».

На 1 и 2 этажах большое разнообразие товаров и услуг
На 1 и 2 этажах большое разнообразие товаров и услуг
На 1 и 2 этажах большое разнообразие товаров и услуг

Из социальной инфраструктуры есть 2 детских сада и кабинет врача общей практики для взрослых. А вот школы нет. Это отдельная печальная история, которая тянется с 2015 года и не решена до сих пор. На месте школы забор, грязь и строительный щит, никаких работ не ведётся. Этот вопрос мы подробно рассмотрим дальше.

Планировки

Соотношение различных типов квартир
Соотношение различных типов квартир
Соотношение различных типов квартир

Всего в комплексе 4.741 квартира. Но есть особенность – дома поделены на семейные и молодёжные секции. В молодёжных секциях в основном студии и «однушки», бывает по 11 и даже 12 квартир на этаже. А в семейных секциях всего по 2-3 большие квартиры. Плюс есть возможность объединения нескольких квартир в одну – не все стены несущие.

Пример планировки студии в ЖК «Граффити»
Пример планировки студии в ЖК «Граффити»
Пример планировки студии в ЖК «Граффити»

Студии в основном квадратные и с большим балконом.

Пример планировки 1-к квартиры в ЖК «Граффити»
Пример планировки 1-к квартиры в ЖК «Граффити»
Пример планировки 1-к квартиры в ЖК «Граффити»

«Однушки» большей частью с небольшими кухнями до 10 м².

Пример планировки 2-комнатной квартиры в ЖК «Граффити»
Пример планировки 2-комнатной квартиры в ЖК «Граффити»
Пример планировки 2-комнатной квартиры в ЖК «Граффити»
Пример планировки 3-комнатной квартиры в ЖК «Граффити»
Пример планировки 3-комнатной квартиры в ЖК «Граффити»
Пример планировки 3-комнатной квартиры в ЖК «Граффити»

Зато 2-комнатные и 3-комнатные квартиры можно найти с большой кухней-гостиной более 15 м².

У всех квартир большие панорамные балконы и отделка от застройщика.

Качество квартир

Пообщавшись с местными жителями можно узнать то, что вам не расскажет ни один продажник, который видит объект только на картинках. Я поговорила более чем с 30 жителями, изучила множество групп и чатов, чтобы узнать для вас всю правду о жизни в ЖК.

В основном жители оказались довольны своими квартирами – просторные квадратные комнаты, большие балконы, приемлемое качество отделки. Но были и две проблемы, которых никто не ожидал.

Первое – это слышимость. Одна девушка сказала:

«Я слышу, сколько кубиков сахара кладёт себе в чашку мой сосед каждое утро».

Впечатляюще. Эта проблема возникает из-за специфической системы вентиляции – трубы отлично проводят звук. Но жители нашли решение: они ставят в вентиляцию специальные «глушилки» либо меняют трубы на пластиковые – это большей частью решает проблему.

Второе – промерзание углов, смежных с общим балконом и МОП из-за просчётов в проектировании.

Результаты обследования квартиры  тепловизором. +4,9 С° в самой холодной точке. Фото из архива жильцов.
Результаты обследования квартиры тепловизором. +4,9 С° в самой холодной точке. Фото из архива жильцов.
Результаты обследования квартиры тепловизором. +4,9 С° в самой холодной точке. Фото из архива жильцов.

Решение этого вопроса тянулось несколько лет – УК монтировала в места промерзания греющие кабели, трубы, кто-то из жильцов, не дождавшись, утеплял холодную зону самостоятельно. На данный момент эта проблема практически решена и не беспокоит жильцов. Но при покупке лучше уточнять, как в конкретной квартире был решён этот вопрос, или просто не брать квартиры, имеющие смежные стены с МОП.

Цены

На апрель 2021 года все квартиры от застройщика проданы. Купить можно только вторичку. По оценке экспертов средняя цена за метр в ЖК «Граффити» составляет 164.900 руб. Жильцы выставляют на продажу студии от 4,1 млн. руб., однокомнатные квартиры от 5,5 млн. руб., 2-комнатных квартир нет в продаже, за «трёшку» хотят около 11 млн. руб.

Паркинг

У каждого дома есть свой подземный паркинг, плюс рядом с ЖК стоит 5-этажный наземный паркинг на 300 мест. Изначально планировалось построить больше наземных паркингов, но их не стали возводить из-за невостребованности.

Наши люди не привыкли к квартире покупать ещё и паркинг, поэтому паркинги стоят полупустые, а на близлежащих проездах машины расставлены по максимуму.

Въезд в подземный паркинг в ЖК «Граффити»
Въезд в подземный паркинг в ЖК «Граффити»
Въезд в подземный паркинг в ЖК «Граффити»

Места в паркингах до сих пор есть в продаже у застройщика. В наземном паркинге цены начинаются от 335.000 руб. за место на 5 этаже, в подземном – от 600.000 руб.

Инфраструктура

Инфраструктура на территории и рядом с ЖК «Граффити»
Инфраструктура на территории и рядом с ЖК «Граффити»
Инфраструктура на территории и рядом с ЖК «Граффити»

С инфраструктурой всё не так плохо, как у соседних жилых комплексов. На территории комплекса действует 2 государственных детских сада, и ещё один есть в 700 метрах через дорогу. По карте всё вроде бы очень радужно. Но проблема с детскими садами в районе стоит очень остро. В детский сад сложно попасть, особенно без льгот. Некоторые жители рассказывают, что им не удалось попасть в сад под окнами и приходится ездить за несколько километров от ЖК. К сожалению, это частая ситуация в Приморском районе, только никакой застройщик вам об этом не расскажет. Есть же сад, вот он, на карте. А то, что в него не попасть, это уже личные проблемы каждого. Но надо отметить, что те, кто попал в сады во дворе, очень довольны – садики с бассейном, современным оборудованием и хорошим персоналом.

Детский сад № 65 во дворе ЖК «Граффити»
Детский сад № 65 во дворе ЖК «Граффити»
Детский сад № 65 во дворе ЖК «Граффити»

С замиранием сердца переходим к теме школ. Конечно, застройщик обещал построить школу рядом с ЖК. Вот она на плане, красивая, уже поставлен забор… Но оказалось, что у компании «Ойкумена» на школу не хватило средств. При этом городу участок земли, отведённый под школу, чтобы город построил её сам, она передавать не хочет. Прошло 6 лет, ситуация со школой до сих пор не ясна.

Вид на поле для строительства школы в ЖК «Граффити»
Вид на поле для строительства школы в ЖК «Граффити»
Вид на поле для строительства школы в ЖК «Граффити»

Но радует, что школьникам хотя бы не нужно ездить далеко – две школы есть в пешей доступности через дорогу.

За 30-40 минут на транспорте можно добраться до нескольких колледжей и ВУЗов.

Также в пешей доступности находятся детская и взрослая поликлиники, крупный частный медицинский и сетевой фитнес-клуб с бассейном.

На территории ЖК есть офис врача общей практики для взрослых, частная стоматология, пара клиник для сдачи анализов, две спортивных студии.

В кафе, аптеках, магазинах, салонах красоты дефицита нет – все они расположились на первых этажах домов комплекса. Также рядом большой супермаркет «Лента», а в одном из коммерческих помещений склад доставки продуктов «Самокат» – можно сделать заказ, и его привезут вам домой за 10 минут.

Крупный торгово-развлекательный центр LEOMALL находится в 1.5 км от ЖК «Граффити», также много больших магазинов у каждого метро.

В целом, все необходимое для комфортной жизни есть рядом с домом. Есть где погулять, отдохнуть, купить продукты, позаниматься спортом и навести красоту. Жители любят свой жилой комплекс и считают его лучшим в этом районе.

Итоги

Подводя итоги, я бы поставила ЖК «Граффити» высокую оценку. Несмотря на сомнительную территорию вокруг, внутри находиться приятно. Да, проблемы с садами и школами. Да, нет дорог, и у некоторых не очень классный вид из окна. Зато внутри ЖК всё есть – закрытые дворы, шикарные детские площадки, благоустроенная территория, магазины, кафе. Внутри – просторные светлые квартиры, колясочные, зоны для мытья лап. Есть где погулять без транспорта. Здесь комфортно и безопасно – это первое, о чём говорят жители. Даже квартир выставлено в продажу очень мало – это яркий показатель того, что люди не хотят уезжать.

Этот комплекс отлично подойдёт семьям с детьми и тем, кто работает или учится в северной части Петербурга. Если вы добираетесь на работу на машине – рядом выезд на ЗСД. Также здесь будет хорошо пенсионерам – многие покупают квартиру в новостройке, а потом перевозят родителей поближе. Парк и поликлиника под боком, заодно и помощь с детьми. Заявление застройщика «Дом – это не только стены» оказалось правдой.

Ставьте лайки, если вам понравился обзор.

Есть что добавить – пишите в комментариях.

Хотите получить консультацию агента Вероники Шадриной по покупке квартиры в ЖК «Граффити»? Звоните: +7 (951) 675-98-72

Офис Vysotsky Estate Санкт-Петербург Север:
+7 (911) 957-56-22

________________

Читать обзоры на другие жилые комплексы 🏗