Women&Money
1620 subscribers

Стоит ли инвестировать в апартаменты Сочи? Анализируем ожидаемую доходность

1,5k full reads
1,8k story viewsUnique page visitors
1,5k read the story to the endThat's 85% of the total page views
2 minutes — average reading time

С ростом спроса на внутренний туризм в России стало расти предложение курортной недвижимости. Одним из самых популярных направлений курортного отдыха является Сочи, поэтому застройщики выводят на рынок курорта разный формат недвижимости, включая сервисные апартаменты. В одной из предыдущих статей речь шла о стоимости сервисных апартаментов в Москве, теперь посмотрим на один из апарт-отелей Сочи и его ожидаемую доходность.

Описание апарт-отеля

Сервисных апартаментов в Сочи не так много, в основном предложения в премиум-классе. Для примера оценки привлекательности инвестиций в апарт-отели Сочи, проанализируем отель Adagio Le Rond Sochi, в котором еще есть свободные для покупки апартаменты.

Этот апарт-отель относится к международному бренду Adagio Aparthotel. Сеть имеет более 100 отелей в 11 странах мира и находится под управлением известной сети отелей Accor Hotels. В отеле в Сочи есть разные площади и планировки. Вот так выглядит дизайн студии в 25 кв м.

Дизайн студии в Adagio Le Rond Sochi
Дизайн студии в Adagio Le Rond Sochi
Дизайн студии в Adagio Le Rond Sochi

Стоимость самого маленького апартамента размером 25 кв м вместе с ремонтом, мебелью и посудой составляет 8 млн 850 тыс. руб.

Доходы и расходы

Доходы инвестора напрямую зависят от заполняемости отеля. В первые несколько лет обычно заполняемость ниже в силу того, что туристы пока не знакомы с новым отелем и нет наработанной репутации. Если в первый год ожидается заполняемость на уровне 55%, то уже на четвертый – 65%. Таким образом, со временем доходы будут расти.

Расходы на содержание составляют около 30-35%. Такой высокий процент получается за счет наличия разных категорий расходов, включая эксплуатационные и коммунальные расходы, платежи за землю и сервитут, а также расходы на управление. Детально ожидаемые доходы и расходы представлены в таблице ниже.

Доходы и расходы  для студии в 25 кв м
Доходы и расходы для студии в 25 кв м
Доходы и расходы для студии в 25 кв м

Ожидаемая доходность

Для расчета ожидаемой доходности важно рассчитать чистую прибыль. Доходность в таблице не учитывает налог, поэтому для расчетов важно учесть налог в 13% (может отличаться в зависимости от статуса налогоплательщика). После этого необходимо соотнести ожидаемую прибыль со стоимостью апартамента. Расчеты представлены в таблице ниже (в более сложной модели нужно учитывать дисконтированный денежный поток, но для простоты ограничимся простыми расчетами).

Расчёты доходности
Расчёты доходности
Расчёты доходности

Таким образом, получаем доходность на старте проекта около 4% и впоследствии чуть больше 5%.

Вывод

Идея инвестиций в курортный апарт-отель может казаться привлекательной. Тем не менее, для принятия решения о покупке важно оценить ожидаемую доходность. Так, на примере расчетов для Adagio Le Rond Sochi удалось увидеть, что средняя ожидаемая доходность ниже 5%. Фондовый рынок предоставляет много возможностей для получения более высокого дохода, поэтому инвестиции в апарт-отель в данном конкретном случае не очень привлекательны.

А у вас был опыт инвестиций в апарт-отели? Довольны ли результатами?

P.S. Подписываетесь на канал Women&Money, чтобы узнать о дополнительных возможностях заработка, обоснованности финансовых решений, недвижимости и инвестициях. Полный спектр услуг на нашем сайте AlfaProExpert.