Все Путем
462 subscribers

Почему важно снять розовые очки и лапшу с ушей, покупая квартиру в Турции

13k full reads

И почему невыгодны инвестиции в турецкую недвижимость

Моя планета Бекташ
Моя планета Бекташ

У монеты всегда две стороны, и чтобы не быть тем самым куликом, который хвалит свое болото, я хотел бы поделиться сформировавшимся за 10 лет мнением относительно вопроса турецкой недвижимости.

Совсем недавно для многих собственников, в том числе для нас с Аней, вопрос продажи квартиры в Махмутларе (район Аланьи) был актуален как никогда. Это связано с несколькими негативными причинами, в том числе основанными на сложившейся в то время неблагоприятной геополитической ситуации между Россией и Турцией, девальвации российского рубля и турецкой лиры, и кризисных моментах в экономике обеих стран.

Есть один вывод, сделанный мной за относительно долгое (с 2009 года) время наблюдения за рынком недвижимости Анталийского региона, и Аланьи и Махмутлара в частности: я еще ни разу не слышал о том, чтобы кто-то из здешних собственников жилья, купивших квартиру у застройщика, смог через какое-то время продать ее по более высокой цене.

Т.е. смею утверждать, что покупка недвижимости в средиземноморском регионе Турции не является правильным инвестиционным выбором по причине того, что начиная с послекризисного периода 2008 года, когда в Турции начался настоящий бум на рынке недвижимости среди иностранцев и россиян, а потом и в 2015-2018 годах, когда возникло много факторов, влияющих на рынок недвижимости,
цены на вторичку здесь только падали.

И идея, что можно выгодно вложить деньги в недвижимость для ее дальнейшей выгодной перепродажи, относится только к инвестиционным покупкам квартиры на этапе проекта или фундамента, но также сопровождается определенными рисками - многие застройщики не пережили кризиса 2015 года, а затем стали испытывать трудности, когда курс турецкой валюты упал в два раза. И это при условии, что квартира приобретена за наличные, а не в ипотеку.

Таким образом, покупка квартиры в анталийском регионе у застройщика - это как покупка автомобиля в автосалоне - как только вы выехали за ворота, то сразу же потеряли 15% цены автомобиля. Да, несомненно новые жилые комплексы и квартиры в них, как и новые модели автомобилей в автосалонах, все лучше и красивее, но с той скоростью и объемами строительства, что я вижу из окна махмутларской квартиры, я понимаю, что даже пятилетняя вторичка ощутимо потеряет в цене относительно тех денег, за которые она была куплена, а возрастом старше - все 30%, а порой и половину стоимости в евро!!!

Жилой комплекс в районе Бекташ. Аланья, Турция
Жилой комплекс в районе Бекташ. Аланья, Турция

Единственный выход не прогореть в дальнейшем, а иногда и выгодно приобрести квартиру у моря - рассматривать предложения на вторичном рынке недвижимости, и желательно напрямую от собственника, т.к. наценка риэлтора нивелирует выгодную разницу в цене.

Тем не менее, годовая стоимость содержания турецкой квартиры (коммунальные сборы - айдат, расходы на содержание и налоги, которые, должен сказать, ниже, чем в других средиземноморских странах), все равно слишком высока только лишь для проведения в ней пары отпускных недель в году, но вполне себе оправданна для постоянного проживания в Турции, учитывая, что инфраструктура некоторых жилых комплексов не хуже, чем у пятизвездочных отелей, и часто включает в себя открытый и закрытый подогреваемый бассейн, фитнес-зал, игровую комнату, кинотеатр, боулинг, сауну, теннисный корт и т.д.

И еще один важный нюанс: несколько лет назад основными покупателями турецкой недвижимости и нашими соседями становились европейцы из Германии, скандинавских стран, поляки и англичане, а теперь первые места в рейтинге иностранных покупателей занимают клиенты из Ирака, Ирана, Кувейта, Саудовской Аравии, Афганистана и Йемена, а реклама все чаще пишется на арабском языке.

Исходя из того, что каждый год Турция так или иначе меняет правила игры для получения вида на жительство (ВНЖ) иностранцами, сдается мне, что турки до сих пор не могут определиться, что же делать со всеми здешними "понаприехавшими". И вполне допускаю такую ситуацию, что внешнеполитическая или какая-нибудь другая ситуация вполне себе могут повлиять на дальнейшие действия госорганов по работе с экспатами.

Турки раз за разом ищут причины для еще большего закручивания гаек, завлекая сладкими ценниками на недвижимость, свежими дешевыми фруктами-овощами да мягким климатом бегущих из все более одуревающей России за лучшей жизнью людей, видящих издалека здешнее благополучие.

Жилой комплекс в горах Алании
Жилой комплекс в горах Алании

Верноподданные курса Ататюрка не отказывают себе в возможности поправить свое экономическое положение за счет иностранцев, заманивая эксклюзивной в Средиземноморье возможностью получения ВНЖ при покупке любой недвижимости, пользуясь безальтернативностью выбора у россиян Турции как второго дома ( а так же легко за покупку любой недвижимости дает ВНЖ только Черногория ).

В стране создаются все новые рабочие места, финансируемые за счет приезжих, тратящих заработанные на Родине деньги в турецких магазинах, многочисленных жилых комплексах, муниципальных и коммунальных структурах, снабжая их отнюдь не дешевой электроэнергией и водой.

Несмотря на явные обиды Эрдогана на то, что Европа уже несколько десятилетий не пускает Турцию в Евросоюз, тем не менее многие принимаемые законы все больше стараются приблизить к европейским. А там налоговое бремя сравнительно выше здешнего, и правила игры менее лояльны для бюджетных клиентов, не имеющих 250-ти и выше тысяч евро для получения "золотой визы" большинства стран Европы.

А что если турки, понапродавав тысячами сравнительно недорогих квартир иностранцам, постепенно значительно увеличат налог на владение ими? Или введут какой-нибудь земельный налог, который будет дифференцироваться от месторасположения квартиры, ее удаленности от моря или центра? Или попытаются защитить свой и без того всячески перезащищенный рынок, введя протекционный налог на вторичную продажу жилья иностранцами, например, желающими избавиться от обременительной для многих в нынешней ситуации ипотеки в евро?

22 января 2017 года в Турции вступил в силу закон, который фактически поставил под запрет легальную краткосрочную сдачу в аренду своих квартир собственниками, тем самым лишив их возможности заработать в сезон на отдыхающих, если квартира покупалась с целью сдачи, или хоть как-то компенсировать возросшие расходы на владение средиземноморскими дачами.

Кроме того, сейчас уже нет тех дешевых предложений на билеты от чартерных авиакомпаний на перелеты между Россией и Турцией, что были раньше (хорошо хоть у "Победы" иногда проскакивают), а ежемесячные коммунальные платежи за пользование инфраструктурой комплексов существенно возросли. Значительно подорожали и "работающие" медицинские страховки, необходимые для получения ВНЖ. В зимний же период, из-за отсутствия центрального теплоснабжения, с приходом счетов за электроэнергию, израсходованную на обогрев квартир кондиционерами и другими затратными обогревательными приборами, у "новичков" спадают розовые очки.

Жилой комплекс в Махмутларе на первой линии от моря
Жилой комплекс в Махмутларе на первой линии от моря

Как показали несколько лет жизни в Аланье, граждане Турции, этой прекрасной страны, пока еще далеки от идеалов честности и порядочности в ведении бизнеса и межличностном общении. Касаемо иностранцев, правоохранительная система до конца не справляется со своими обязанностями, коррупционная составляющая не настолько очевидна, как в России, но судя по всему есть, а суды занимают много времени и сложны при обращении без серьезной правовой осведомленности. А главное - языковой барьер, ведь все юридические дела ведутся на турецком, и даже самые уверенные у себя в стране люди становятся бессильны перед лицом заграничного быта.

Не все адвокаты здесь профессиональны, непредвзяты и разговаривают на английском, не говоря уже о русском языке, первичные инвестиции в судопроизводство приличные, много недобросовестных посредников, и часто в конфликтных вопросах стоит рассчитывать исключительно на себя. А ситуации такие, поверьте, нередки.

Кроме того, одним из основных критериев выбора квартиры должна быть достоверная информация о том, кем и как обслуживается жилой комплекс, каков размер платы за годовое обслуживание, какие дополнительные траты планируются в ближайшее время Правлением комплекса, имеются ли документальные и коммунальные проблемы, есть ли конфликты в местном ТСЖ ( а жилые комплексы управляются самими жильцами или выбранными ими управляющими компаниями ), какие долговые обязательства имел предыдущий владелец или были наложены на квартиру управляющим (yönetici), за которые потом отвечать придется новому собственнику. Исходя из своего шестилетнего опыта управления жилым комплексом рассказать мне есть много чего, и в основном, к сожалению, негативного.

Судя по рассказам друзей и знакомых, прошедших весь путь от покупки квартиры в Турции до последующей ее продажи, затраты на владение ей сопоставимы, а иногда даже значительно превышают цену аренды подобной недвижимости, не говоря о тратах времени и нервов. Многие, разочаровавшись в курортном рае, уехали обратно в Россию, в кризисной ситуации "сливая" свою недвижимость ниже цены покупки. В то же время покупатели, которые обратились на рынок банковского жилья, изъятого у ипотечных неплательщиков, или воспользовавшиеся тем, что собственники буквально избавлялись от своих квартир за бесценок, сделали очень выгодные приобретения.

Сейчас ситуация стабилизировалась, срочные продажи закончились, ликвидность улучшилась. Но нельзя гарантировать, что в будущем во многом в очень похожей на Россию Турции, не произойдут какие-либо события, скажущиеся на рынке недвижимости. Будьте внимательны, узнавайте больше и считайте лучше, не доверяйте на слово риэлторам, обещающим райские кущи, а если уж собрались переехать надолго, перед покупкой снимите жилье в выбранном месте, поживите год или хотя бы зимой в неотапливаемой квартире, послушайте бывалых, посмотрите на все своими собственными глазами и сделайте выводы. Ведь, как иронично говорят сами турки, "Burası Türkiye!"

Жилой комплекс в Махмутларе среди банановых плантаций
Жилой комплекс в Махмутларе среди банановых плантаций

Читайте также:
34 ПЛЮСА и 47 МИНУСОВ ЖИЗНИ в ТУРЦИИ

Пешком в горы: ошеломляющие виды из самого красивого района турецкой Аланьи - Тепе

Antiochia ad Cragum - уникальное природное и историческое место недалеко от турецкой Аланьи

Из дома в горах - на пляж! Аланья в ноябре. Повседневная жизнь русских в Турции

В ТУРЦИЮ на АВТОМОБИЛЕ по маршруту Москва-Аланья

ТРАНСПОРТНЫЙ НАЛОГ В ТУРЦИИ - ШОК!!!

У меня украли номер телефона в Турции!

Как ремонтируют мобильные телефоны в Турции. Спойлер: УЖАСНО!!!

Как мы искали бутылку со 100$ тревел-шоу "Орел и решка" в Аланье

Плюсы и минусы покупки бытовой техники в Турции

Еще больше путешествий ПО ЕВРОПЕ и ЮГО-ВОСТОЧНОЙ АЗИИ в моем ИНСТАГРАМ