Как снизить переплату по 20-ти летней ипотеке в 8 раз? Это реально. Показываю на цифрах.

47k full reads
84k story viewsUnique page visitors
47k read the story to the endThat's 56% of the total page views
3,5 minutes — average reading time

Всем привет! Вы на канале Молодой Ипотечник. В октябре 2018-го года оформил в ипотеку квартиру-студию на 20 лет. Здесь делюсь получаемым опытом. Приятного чтения!

Начнем с музыки:

В метро разминаю шею под это

Итак, сегодня возился опять с цифрами и пришел к очень интересному выводу, который помещен в заголовок. Обо всем по порядку. Речь только о кредите.

Исходные условия и общая переплата

Мы оформляем в ипотеку квартиру в новостройке.

Вот примерно на такой стадии строительства
Вот примерно на такой стадии строительства
Вот примерно на такой стадии строительства

Льготная ставка: 6.5%. Срок ипотеки: 20 лет. Величина кредита: 2 000 000 рублей. Свободный ресурс для досрочных погашений: 15 000 рублей. Не состоим в браке и без детей.

Вот как выходит
Вот как выходит
Вот как выходит

Не забываем про ежегодные страховки. Среднее значение: 0.7% от остатка долга. В эту цифру включены страховки на жилье и жизнь. Последняя меняется от возраста, но усреднено картина получается правдивой.

Это сумма страховок за 20 лет
Это сумма страховок за 20 лет
Это сумма страховок за 20 лет

Теперь посчитаем общую переплату:

Много. Почти как сумма кредита
Много. Почти как сумма кредита
Много. Почти как сумма кредита

Снижаем переплату. Шаг первый

По условию у нас есть свободный ресурс - 15 000 рублей. Раз наша задача снизить переплату, то обойдемся без изобретения велосипеда. Все будем скидывать на сокращение срока кредита. Вот что выходит:

Снесли 157 месяцев
Снесли 157 месяцев
Снесли 157 месяцев

Прелесть еще в следующем шаге.

Снижаем переплату. Шаг второй

Теперь поглядим сколько мы сэкономили на страховках. У нас снизился срок и каждый год тело долга было меньше, чем по графику банка прогнозировалось изначально.

Слева - остаток долга. Справа - сумма двух ежегодных страховок
Слева - остаток долга. Справа - сумма двух ежегодных страховок
Слева - остаток долга. Справа - сумма двух ежегодных страховок

И это еще не все.

Снижаем переплату. Шаг третий.

Смотрите, у нас кредит на 2 000 000 рублей, значит, мы можем получить полноценный имущественный вычет, квартира стоила явно дороже. 13% от максимальной суммы (эти самые два миллиона). Срок кредита у нас вышел 83 месяца. За эти 7 лет без месяца мы точно его получим.

Узаконенный кэшбек
Узаконенный кэшбек
Узаконенный кэшбек

Еще не все. Мы с вами проценты по ипотеке платили:

Вот они
Вот они
Вот они

Вычет по процентам тоже можно получить. Ставка 13%, максимальная сумма: 3 000 000 рублей. То есть, если вы за жизнь выплатили 4 000 000 рублей в качестве процентов по ипотеке, то с последнего миллиона ничего не вернуть.

13% с наших процентов
13% с наших процентов
13% с наших процентов

Подводим итог

Посчитаем переплату при досрочном погашении:

Грубо - 10% от величины долга
Грубо - 10% от величины долга
Грубо - 10% от величины долга

Сравним с изначальным значением общей переплаты:

8 раз!
8 раз!
8 раз!

Получается, что в итоге мы фактически заплатили 217 942 рубля. За 6 с большим хвостиком лет (83 месяца), стоимость квартиры точно перегонит это значение. Не такая и большая переплата за все время.

Почему же так вышло?

2 ключевых фактора: льготная ставка и наличие 15 000 рублей на досрочное погашение. Также, был правильно выбран тип досрочного погашения - если бы клали все на снижение платежа, то переплата бы повысилась.

А если бы мы на таких условиях квартиру брали с супругой (или супругом), то могли бы получить 2 имущественных вычета при стоимости квартиры от 4 млн.рублей.

Какие выводы следуют?

1. При таком подходе важна системность - мы вносили 15 тысяч дополнительно. Не выше и не ниже.

2. Изначально следует подбирать свободный ресурс для досрочных платежей таким, чтобы можно было в итоге компенсировать переплату.

3. По факту вы покупаете квартиру по прошлой цене с небольшой наценкой.

И самое важное - покажите эту статью тем, кто считает ипотеку "рабством и кабалой".

Кстати, ставьте лайк, если хотите, чтобы на этом же примере показал стратегию наиболее эффективного досрочного закрытия ипотеки и почему снижать платеж может быть невыгодно.

Да пребудет с вами вычет!

Посткриптум из комментариев
Друзья, Елизавета Колесникова (в комментариях) оставила важное наблюдение: "Нужно учесть налоговые вычеты и в первом случае, чтобы расчёт был точным!".
Давайте учтем вычеты в первом случае:
1. Вычет на проценты: 1 579 155 Х 0,13 = 205 290 рублей
2. Имущественный вычет: 260 000 рублей
Итоговая переплата: 1 579 155 (проценты) + 176 320 (страховки) - 205 290 - 260 000 = 1 290 185 рублей.
Сравним с полученной: 1 290 185 / 217 942 = 5,92 раза
В 8 раз, если мы не используем вычеты (как и в статье показано)
В 5.92 раза, если мы используем вычеты