Жилое помещение - в нежилое, организация в нем бизнеса. Проблемы и решения.

14.01.2018

НАШ САЙТ| ВКОНТАКТЕ| TWITTER| YOUTUBE

Бизнес-помещения стоят дороже квартир. Однако квартиры на первом этаже продаются по ценам гораздо дешевле этажей верхних. Поэтому вполне естественным кажется желание купить такую квартиру на первом этаже да и перевести ее в офис или магазин. Или, если вы проживаете на побережье Анапы или в Кисловодске, у вас вполне резонно может возникнуть мысль в своем частном доме организовать бизнес – положим, кафешку на первом этаже. Все просто на бумаге, но, как обычно, - забыли «про овраги».

Расскажем Вам о правовом алгоритме такого перевода как можно живописнее и достовернее, с учетом реального опыта и судебных решений.

ПЕРЕВОД КВАРТИРЫ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Жилищный Кодекс РФ определяет не очень много «противопоказаний» для такого перевода, да вообще самую малость. НЕ ДОПУСКАЕТСЯ ПЕРЕВОД, если:

- нет отдельного входа не через доступ к жилым помещениям

- это помещение - часть жилого и там зарегистрирован какой-то человек, а не только собственник

- если есть обременения на такое помещение.

- если помещение не на первом этаже или расположено не над жилыми квартирами

- если жилье расположено в доме социального найма

Если вы с вашими квадратными метрами соответствуете этим незамысловатым требованиям, казалось бы, можно смело ступать в местную администрацию с пакетом документов и получать вожделенное разрешение. Но! Куда же без этого нашего но! Немного позже, буквально десятью статьями ниже по телу ЖК РФ написано, что «Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции», а также что «Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме».

Тут у меня лично появляется вполне резонный вопрос – а что же я собираюсь реконструировать? Мне пойдет и так, только кровать поменять на офисную мебель. Ан нет, не пойдет так, мы легких путей не ищем. Вспоминаем, что в статье 22 ЖК РФ написано, что должен быть изолированный вход в ваше бизнес-помещение. А его невозможно соорудить без изменения несущей конструкции многоквартирного дома. Так вот где собаку зарыл законодатель! А то бросятся все вдруг открывать магазины на первых этажах. Для этого вам потребуется ни много-ни мало – согласия всех собственников. ВСЕХ! А где вы из искать будете? Для получения необходимого согласия собственников потребуется обойти все квартиры и получить письменное разрешение. Можно созвать общее собрание собственников. Тут возникает такой нюанс - в законе говорится о согласии всех собственников. В то же время существует норма, когда для принятия решения общим собранием достаточно 2/3 голосов.

Кстати, есть и судебные прецеденты.

ВЕРХОВНЫЙ СУД РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ вынес ОПРЕДЕЛЕНИЕ от 9 сентября 2015 г. N 73-КГ15-8. Решением комитета городского хозяйства администрации г. Н заявителю было отказано в переводе жилого помещения (квартиры) в нежилое на основании пункта 3 части 1 статьи 24 Жилищного кодекса Российской Федерации. Отказ мотивирован тем, что заявителем не соблюдены предусмотренные статьей 22 Жилищного кодекса Российской Федерации условия такого перевода, а именно права собственников помещений дома на уменьшение общего имущества в многоквартирном доме. Заявитель считал, что не изменяет состава общего имущества, поскольку права на земельный участок не были удостоверены в кадастре, да и организация отдельного входа не меняет несущих конструкций. На это суд строго решил: «эти мероприятия повлекут внесение конструктивных изменений в общее имущество многоквартирного дома путем частичного разрушения внешней стены дома, являющейся ограждающей несущей конструкцией, то есть - уменьшение размера общего имущества». Обустройство входной группы в нежилое помещение, кроме того, повлечет изменение режима использования части земельного участка, занимаемого жилым домом и прилегающего к нему.

Все, накрылся медным тазом бизнес гражданина на первом этаже его дома. Не будет он в тапочках ходить на работу. Более того, есть еще одно прецедентное решение этого года.

Гражданин Н имел в собственности жилое помещение и нежилое, между которыми собирался сделать дверь с общей стене. Казалось бы, никого это не касается – все помещения принадлежат ему на праве собственности.

Собственнику нежилого помещения и квартиры, имеющей с нежилым помещением общую стену, было отказано в местной администрации в согласовании перепланировки квартиры и присоединении ее к нежилому помещению. Суды первой и второй инстанций защитили собственника. Однако решение Верховного Суда было разочаровывающим: Он признал правомерным этот отказ в Определении № N 56-КГ16-40 от 12 января 2017 года. Почему?

1.ВС указал, что «Жилищный кодекс Российской Федерации не предусматривает объединение жилого помещения с нежилым без перевода жилого помещения в нежилое либо нежилого помещения в жилое.

2. Верховный Суд Российской Федерации указал на Правила и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утв. Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170. В нем указано, что «переоборудование и перепланировка, ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем, оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются». А устройство дверного проема в несущей стене здания является конструктивным изменением несущей конструкции.

ПЕРЕВОД ЧАСТИ ЧАСТНОГО ДОМА В НЕЖИЛОЕ ПОМЕЩЕНИЕ

Ну уж коль перевод в нежилое помещение в многоквартирном доме так уж сложен и практически невозможен, чего греха таить, – может, построить частный домик, и на первом его этаже или на второй его части организовать бизнес? Было бы неплохо, но опять эти овраги. Никто не отменяет и в этом случае положений Жилищного Кодекса, который в статье 22 устанавливает все те же ограничения: отдельный вход и все такое.

Да ту еще одна головная боль добавляется – сюда подключается Земельный Кодекс, по которому нужно использовать земельный участок под строением в соответствии с его целевым назначением и видом разрешенного использования.

Вот здесь эксперты предлагают несколько решений: разделить дом на части – жилую и нежилую и получить по ним разные разрешенные виды использования; либо получить по дому условно-разрешенный вид использования деятельности по организации соответствующего вида деятельности.

Однако это объект индивидуального жилищного строительства, а в соответствии с п. 7 ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственный кадастровый учет и государственная регистрация права собственности на помещение или помещения (в том числе жилые) в жилом доме (объекте индивидуального жилищного строительства) или в жилом строении (предусмотренном Федеральным законом от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан») не допускаются. Так что эксперты утверждают: единственный вариант в таком случае - перевод всего здания.

На это есть и судебные решения, например, апелляционное определение по делу № 33а-2528/2016 от 1 марта 2016 Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Республики Татарстан. «Федеральная кадастровая палата Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии» отказалась произвести кадастровый учет части индивидуального жилого дома, разделенного между собственниками. Апелляционный суд признал такое решение правомерным.

Ну, и если после всего вышесказанного вы все же решили сходить в орган местного самоуправления с заявлением о переводе вашего жилого помещения в нежилое, лайкните этот материал – мы станем дальше рассказывать о том, как именно это сделать, приложим необходимый набор документов.

Но, может, остановиться на норме ЖК РФ о том, что не всегда нужен перевод жилого помещения в нежилое? Организовать офис, оказывать репетиторские услуги, осуществлять ремонт мелкой бытовой техники можно и в квартире. Прямой запрет в законе упомянут только в отношении организации промышленного производства в жилых помещениях. Судебная практика по этому поводу также свидетельствует о возможности использования жилого помещения в предпринимательской деятельности.

Если вы придерживаетесь второго варианта, тоже лайкайте этот материал, мы расскажем, как отбиться от контролирующих органов, если те решат предъявить вам административные претензии об осуществлении деятельности в помещении, предназначенном не для бизнеса, а для проживания.