Условия передачи в пользование (аренда) общего имущества МКД. Порядок, оплата и оформление решения ОСС.

26 December 2019

Собрав и придав структуру доходной и расходной часть бюджета ТСЖ . Я обнаружил, что если пару лет мы будем осуществлять минимально-необходимый объем работ, по поддержанию имущества в надлежащем состоянии, то ничто не помешает нам отдать долги перед ТСО (предыдущая управляющая просто им не платила) и покроем "дыру" после отзыва у обслуживающего наш счет банка лицензии. Тариф мы приняли "хороший" и он давал запас.

Ниже, подробно рассмотрю порядок, "подводные камни", приведу примеры повесток и практический смысл данного мероприятия, дам рекомендации и "развею" страхи..По вопросу передачи в аренду общего имущества МКД.

Но резерв совсем не получалось создать. Нужно поискать источник дополнительного дохода. Получить его можно и со стороны (провайдер, аренда щитов, подвального помещения..) и внутри ТСЖ.

Начать нужно с ТСЖ, тем более есть вопрос, который меня беспокоил в плане личной уголовной ответственности и безопасность жизни людей вообще. И вот в чем дело, в нашем МО в МКД отсутствовали мусоропроводы, жарко и антсанитария (вонь, насекомые и ..). Но проект видимо его предусматривал, в итоге между лестничными маршами появились кладовки, одна на 4 квартиры, и по одной у входа в подъезд, которые самозахватили в 90-е года.

Условия передачи в пользование (аренда) общего имущества МКД. Порядок, оплата и оформление решения ОСС.

Со временем все смирились с таким положением дел и даже умудрялись продавать их и сдавать в аренду (новым жильцам - они не в курсе). Наивности некоторых можно просто подивиться, решили вскрыть одну кладовку, прибегает мужик и говорит я её купил за 50тр., у кого и где документы, нет их, но могу бывшего хозяина привести. Сказать нечего, пропали твои денежки..

Но меня беспокоило, что неизвестно ни фактических хозяев, ни содержания кладовок. Будет взрыв от баллона пропана или краски, пожар и меня в тюрьму отправят.

Так не пойдет, первым дело определил хозяев. Для этого написал объявления и напечатал его на обороте квитанций. Мол проводим собрание по сдаче в аренду "кладовок" членам ТСЖ, приоритет у бывших хозяев. Тут они все и проявились, принесли заявления и тп.

Теперь уличные кладовки, их надо освободить и дать для оборудования и инструмента дворнику, сантехнику и электрику.

Условия передачи в пользование (аренда) общего имущества МКД. Порядок, оплата и оформление решения ОСС.

Взял монтировку и пошел ломать, меня за руку хватает правление, мол это частное имущество, нельзя проблемы.. давай причитать, а это женщины и старше меня. Хорошо, даю Вам 5 дней ищите хозяина (пусть освободит сам) и напишите на двери объявление.. ..

Поразмыслив решил, что пришло время подготовится к этому делу и узнать установленный законом порядок. Открыл инет и кодекс и вот, что я узнал про условия передачи общего имущества (ОИ) в пользование третьим лицам.

Оказалось, что просто так сдать ОИ в аренду не возможно, нужно провести общее собрание собственников (ОСС) - ведь принятие решения о передаче ОИ в аренду - это исключительная компетенция ОСС, которое и должно своим решением позволить ( п.3 и 3.1 ч.2 ст. 44 ЖК РФ).

Условия передачи в пользование (аренда) общего имущества МКД. Порядок, оплата и оформление решения ОСС.

Вопрос о разрешении использовать ОИ нужно прописывать конкретно, чтобы не получилось, что все имущество разрешили использовать (сдать в аренду, не указав как, где, на какой срок..).

Поручать заключить договор можно как УК/УО, ТСЖ, так уполномоченному лицу (собственнику). Конечно эти полномочия должны быть ограниченными и четкими.

Важно определить цель расходования полученных средств, иначе УК смогут эти средства только собирать (аккумулировать) на счете, поэтому вносим этот пункт в договор обслуживания. ТСЖ хоть и управляет на основании устава, но п.7 ст. 145 ЖК РФ, указывает, что только общее собрание членов товарищества имеет право установить цель расходования (вид работ, резервный фонд, содержание МКД..).

Утвердить регламент (ограничения, правила использования..) тоже важно, хоть законодатель это и не требует. Но без него точно будут проблемы. Делаем его приложением к повестке и указываем, к примеру - где точно будут расположены сети (провайдер), в каком виде, в каких коробах, маркировки и структура.. Максимально описываем техническую сторону.

Иначе в дальнейшем, в частности в суде, доказать, что навешав "сопли" из проводов в подъезде провайдер нарушил договор у Вас не получиться - нет оснований (регламента - порядка действий), - требование будет признано судом безосновательным.

Далее порядок:

Условия передачи в пользование (аренда) общего имущества МКД. Порядок, оплата и оформление решения ОСС.

То есть 2/3 не просто сдавших бюллетень, а 2/3 из числа всех собственников МКД. Получается сдать бюллетени, должны не менее 67%.

На практике такие решения принимаются трудно. Одни голосуют против, без причин, такое их кредо - "А баба Яга против".

Другие опасаются, что сдав имущество впоследствии они его могут лишиться (потерять, отчуждение). Но эти вещи никак не связаны.

Аренда с последующим выкупом, невозможна без решения ОСС. И при этом проголосовать "ЗА" должны 100% и более того каждый собственник должен удостоверить (подписать договор) сделку у нотариуса (ст. 43 з-на о регистрации 218-ФЗ). На практике не реально.

Далее пример повестки:

Условия передачи в пользование (аренда) общего имущества МКД. Порядок, оплата и оформление решения ОСС.

Форма повестки может быть, как объемно сформулированной (как выше), так и конкретно. Можно указывать и минимальный размер арендной платы (100р за стенд, 1000 р. за м2 придомовой ...) и максимальный. Также можно наделить правом заключить договора, по уже произошедшим событиям, к примеру протянул провайдер сети уже давно, а вы только сейчас их заметили и решили с него брать за это деньги.

Условия передачи в пользование (аренда) общего имущества МКД. Порядок, оплата и оформление решения ОСС.

В итоге оказалось, что одним решением правления тут не обойтись, надо ОСС. Но осмотреть общее имущество никто не мешает, а значит по моему личному мнению надо вскрывать, а вещи выставить, не объявится хозяин - утилизировать. Общая безопасность жильцов важнее, чем мистические для нашего общества - личное имущество и его неприкосновенность.

Проблема только психологическая, ведь засылают отстаивать эти кладовки совсем немощных людей (бабушек и стариков). А сам держи морда за "углом прячется, только живот торчит".

Но мы свою линию гнем и даже подремонтировали фасад подъезда и асфальтовое покрытие на придомовой.

Условия передачи в пользование (аренда) общего имущества МКД. Порядок, оплата и оформление решения ОСС.

Спасибо за внимание.

Если было интересно поддержите пожалуйста 👍 и подпиской.

Условия передачи в пользование (аренда) общего имущества МКД. Порядок, оплата и оформление решения ОСС.