958 subscribers

Правительство снижает ипотеку. Есть ли выгода для покупателей квартир? Провёл расчёт

712 full reads

Собственное жильё – мечта многих россиян. Новое правительство решило, что снижение ипотечных ставок сделает жильё доступнее. Посчитаем, так ли это на самом деле.

По информации с сайта iz.ru премьер-министр Михаил Мишустин заявил, что:

- Ставки по ипотеке должны опуститься ниже 8%... ставка в 9% не может эффективно помочь улучшить жилищные условия россиян

Тут возникает вопрос: Насколько ставки по ипотеке помогают улучшать жилищные условия? Становится ли жильё доступнее, когда снижаются ставки по кредитам?

Чтобы ответить на эти вопросы, я решил сопоставить два графика с 2006 года по настоящее время:

Средние ставки по ипотеке
Средняя цена за квадратный метр недвижимости в Москве

Оба показателя взял в рублях. Выбрал период с 2006 года, потому что именно тогда банки активно начали выдавать кредиты на жильё в рублях. До этого выдавали в основном в долларах.

Ещё один момент: ипотечные ставки на графике немного завысил. Примерно на процент. Потому что фактически они выше, чем заявляют банки. Кому интересно, могут почитать об этом подробнее в моём материале Ипотека: как нас обирают банки

Тут надо сделать оговорку:

Конечно, ипотечные ставки – далеко не единственный фактор формирования цен на недвижимость. Тем не менее, корреляция между графиками прослеживается
Правительство снижает ипотеку. Есть ли выгода для покупателей квартир? Провёл расчёт
Правительство снижает ипотеку. Есть ли выгода для покупателей квартир? Провёл расчёт

Итак, я выделил три периода. Можно отчётливо увидеть: через один-два года после начала каждого периода снижения ипотечных ставок цена на недвижимость начинает движение вверх.

Так, в очередной раз ипотека стала дешеветь в 2015 как следствие стимулирующих мер в разгар санкционного кризиса. Цена за квадратный метр столичной недвижимости пошла вверх примерно через два года – в 2017 году.

Теперь разберёмся, насколько доступнее становятся квартиры при снижении ипотеки. Для этого обратимся к кредитному калькулятору Посчитаем на примере квартиры 50 м2. Для простоты расчёта берём ипотеку без первоначального взноса. На 20 лет.

Правительство снижает ипотеку. Есть ли выгода для покупателей квартир? Провёл расчёт
Правительство снижает ипотеку. Есть ли выгода для покупателей квартир? Провёл расчёт

Описание периодов сложно для восприятия. Если лень вникать – перемотайте вниз, там графики, по ним всё можно понять.

1-й период снижения ипотеки

Точка 1. В 2007 году цена опустилась до 104 тысяч, ипотечная ставка тогда была 14,5%. Как я писал выше, на ипотеку накинул 1%, чтобы учесть страховки и прочие платежи в банке. Ежемесячный платёж на наших условиях составляет 66 560 рублей, переплата по кредиту будет 10 730 000 рублей.

Точка 2. 1-й период снижения ипотечных ставок завершился в 2008 году на 13,4%. Метр тогда стоил около 130 тысяч. Ежемесячный платёж выходил 78 010 руб., переплата 12 183 000 руб.

2-й период снижения ипотеки

Точка 3. Следующий локальный минимум цен наблюдался в 2010 – 140 тысяч, при ипотеке 14,5%. Имеем на тех же условиях: ежемесячный платёж 89 600, переплата 14 446 000.

Точка 4. Завершился 2-й период в 2012 году на уровне 12,9%, цена за метр 165 000. Ежемесячный платёж 96 070, переплата 14 762 000.

3-й период снижения ипотеки

Точка 5. Минимальная цена в этот период была достигнута в 2017 – 145 тысяч, ставка 12%. Ежемесячный платёж 79 830, переплата 11 880 000.

Точка 6. Условно к настоящему моменту, к концу 2019 года, цена за метр составляет 177 тысяч, ипотека 10,5%. Ежемесячный платёж получается 88 350, переплата 12 330 000.

На сегодняшний день 3-й период снижения ипотечных ставок продолжается

Добавим для наглядности к нашим графикам ещё два:

Ежемесячные платёж
Переплата по кредиту
Примечание: графики "Ежемесячный платёж" и "Переплата по кредиту" построены только по описанным Точкам, которые плавно соединены.
Примечание: графики "Ежемесячный платёж" и "Переплата по кредиту" построены только по описанным Точкам, которые плавно соединены.

Выводы

Снижение ипотечной ставки не делает жильё доступным – выгода «съедается» повышением цен
Цены на недвижимость достигают локального дна через год-два после начала периода снижения ипотечных ставок – это и есть самое выгодное время покупки

Читайте также:

Что будет с ценами на квартиры через 5 лет?

Какой район Москвы лучший для покупки квартиры?

Могут ли отобрать квартиру за чужие долги?