938 подписчиков

Для недвижимости этот кризис отличается от предыдущих

Как изменятся цены на квартиры – вот основной вопрос.

Сегодня рассмотрим, что было с ценой на квадратный метр московской недвижимости в предыдущие годы. Как она менялась в кризисы. И какие сценарии развития событий наиболее вероятны.

Всех нас можно «поздравить» с антирекордами. Доллар уверенно преодолел отметку в 70 рублей. Да так уверенно, что сходу забрался выше 80. Нефть опустилась ниже уровня 2003 года. Ни в один из предыдущих кризисов, 2008 и 2014 годов, такого не было.

Я писал ещё в начале марта здесь, что нефть «закрыла» февраль ниже ключевого уровня. А значит, высока вероятность дальнейшего снижения. Предполагал, что падение может быть стремительным. К сожалению, оказался прав.

Вернёмся к недвижимости. Для начала посмотрим на график средней цены квадратного метра в Москве с сайта irn.ru

В рублях

…за период с 2000 года. Мы можем чётко видеть отражение двух кризисов, 2008 и 2014 годов. Перед первым кризисом метр рос бешеными темпами. С двумя небольшими передышками (1) и (2).

Непосредственно в кризис 2008 года (3) цена выросла со 100 до 180 тысяч рублей. То есть почти в два раза! В 2009 году случился резкий разворот. Цена едва не достигла прежнего уровня – снизилась до 115 тысяч.

В последующие годы шёл умеренный рост. Во время второго кризиса в 2014 году (4) рост был не таким взрывным, как шестью годами ранее. Цена подскочила со 170 до 210 тысяч. Но тоже немало – почти на 25%. Падать начала также через год после начала кризиса в 2015 году. Не так уверенно, но продолжительно. И на этот раз вернулась на исходные 170 тысяч. И в последние пару лет слегка подросла, не достигнув докризисного уровня.

Оба раза в первый год кризиса цена на московскую недвижимость в рублях росла!

Итак, стартовал кризис 2020 года. На мой взгляд, в ближайшие месяцы наиболее вероятен рост в рублях. При этом, график как бы «выдыхается»: каждый последующий подъём слабее предыдущего. В этом основное отличие от предыдущих кризисов.

Поэтому думаю, на этот раз уйдём немного выше максимума 2015 года (5). Тысяч на 215-225. Потом – снижение примерно до нынешнего уровня 185 тысяч за квадратный метр.

В долларах

Здесь мы можем видеть такой же взрывной рост вплоть до разгара кризиса в 2009 году (1). Тогда цена взлетела до 6000$, что на сегодня кажется невероятным уровнем. И падение было также примерно до уровня докризисной «передышки» (2). Чуть ниже 4 тысяч.

Далее долларовый сценарий расходится с рублёвым. Виной тому – девальвация рубля. Российская валюта подешевела примерно в два раза. И недвижимость – также почти в два раза. С уровня локального дна 2009 года 4000$ (2) до 2000$ с небольшим (3) в 2016 году.

Что можно сказать по обоим графикам? На сегодня цена в рублях более предсказуема. Рублёвый график выглядит более «правильно».

Объяснение простое. На рубеже веков недвижимость оценивали в основном в долларах. Начиная с середины нулевых стали привыкать к рублям. И теперь долларовая цена является лишь отражением цены рублёвой. С учётом текущего курса.

Курс доллара в нынешнем году, скорее всего, преодолеет сторублёвую отметку. Почему – писал подробно здесь Значит, цена в долларах через год будет примерно 1800, а после опустится до 1500-1600$ (4).

Интересно узнать ваше мнение на этот счёт в комментариях. Не забывайте подписываться на мой канал.